20XX年土地储备行业风险分析报告.doc

PAGE 土地储备行业风险分析报告201 土地储备行业风险分析报告 2013 2013年土地储备行业风险分析报告 PAGE 摘 要 2012年，全国土地市场先抑后扬，供求整体仍处于低位。房地产调控政策自2010年发布以来初见成效，2013年将继续维持从紧取向。矚慫润厲钐瘗睞枥庑赖賃軔朧碍鳝绢懣硯涛镕頃赎巯驂雞虯从躜鞯烧论雛办罴噓剥淚軔琿閔馐虯圓绅锾潴苏琺锅苁。 回顾2012年—— 土地出让金同比下跌，多重点城市出现下滑：2012年下半年，重点一二线城市土地市场持续回暖，大型品牌房企在上海、杭州等地不断上演抢地大战，“地王”频现，尽管如此整体交易市场仍难改下行趋势。2012年全国300个城市土地出让金总额为19504.3亿元，同比减少13%。土地出让金收入前十名城市无一城市超过千亿元。聞創沟燴鐺險爱氇谴净祸測樅锯鳗鲮詣鋃陉蛮苎覺藍驳驂签拋敘睑绑鵪壺嗫龄呓骣頂濺锇慪柠圖虬辏獨鰷濱賺钓崳。 土地市场供需双降，住宅用地楼面价同比上涨：受持续从严的房地产调控政策与政府供地节奏影响，2012年上半年土地市场量价齐跌，景气度较低。进入下半年，各地政府加大供应量的同时，纷纷推出优质地块，带动企业拿地积极性，市场活跃度提升，但供求均低于上年同期。2012年，全国300个城市土地供应量缩减，全年共推出土地39553宗，推出面积158084万平方米，同比减少8%；全国300个城市共成交土地30299宗，成交面积119595万平方米，同比减少15%。全国300个城市土地成交楼面均价942元/平方米，同比下跌1%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）1347元/平方米，同比上涨7%。残骛楼諍锩瀨濟溆塹籟婭骒東戇鳖納们怿碩洒強缦骟飴顢歡窃緞駔蚂玨础对聳卻錨纩鳅抛蒉詣赅齦鸸餌螞妪麩轰鍍。 土地平均溢价率下跌：2012年全国土地溢价率水平始终在低位徘徊，“限地价，竞配建”等出让方式有效限制了高溢价率地块的出现，主要类型土地溢价率水平较去年同期均有下滑，2012年全国300个城市土地平均溢价率8%，较去年同期下降4个百分点。酽锕极額閉镇桧猪訣锥顧荭钯詢鳕驄粪讳鱸况閫硯浈颡閿审詔頃緯贾钟費怜齪删费龙觯諞餛鸬挣紐攄线幀鲑泽谶绗。 展望2013年—— 房地产调控将持续从严从紧，房产税扩围势在必行：2012年虽无新政策出台，但土地市场深受房地产调控影响，上半年供求低迷，下半年平稳回升。2013年调控基调不变，限购政策维持从严从紧，抑制投机性需求，同时房产税将扩大试点范围，逐步推向全国，随着长效机制的逐渐完善，房产税或将成为房地产调控的新方向。彈贸摄尔霁毙攬砖卤庑诒尔肤亿鳔简闷鼋缔鋃耧泞蹤頓鍥義锥柽鳗铟夺髅搅联黨莢蠷抛務槍渖鐋颠聶鹭铹釹诫诎響。 继续加强保障房建设，提高保障房供地比例：2012年国土局屡次强调要合理增加普通商品住房用地，确保保障房用地供应，2013年，完成保障房建设目标仍将是各地政府工作的重点，保障房用地比例将继续增加。謀荞抟箧飆鐸怼类蒋薔點鉍杂篓鳐驱數硯侖葒屜懣勻雏鉚預齒贡缢颔臉悭榇龟伤确妫閽缮该賴爐满鐵薺硷蓝骤蚂釗。 土地市场维持一定热度，地价稳中有升：2012年北京等多城市供地计划完成情况均不理想，土地出让金出现明显下滑，四季度重点城市土地市场逐渐升温，成交持续向好，这种热度或会持续至明年初，一二线城市土地市场也将更受关注。明年土地供应量或高于2013年水平，交易市场维持平稳，土地价格继续稳中有升的走势。厦礴恳蹒骈時盡继價骚卺癩龔长鳏檷譴鋃蠻櫓鑷圣绋閼遞钆悵囅为鹬饲綣渍骯為棟轾緝駐鴕僥饬鋏伥压举猶斕脚盏。 大型房企优势日益明显，企业格局出现分化：在严厉的市场调控下，中小型房地产企业面临销售、融资、资金等多重压力，拿地积极性持续下滑，加之北京、上海等重点城市土地单价与总价均较高，中小型房企在竞争不占优势，而央企及品牌房企资金实力雄厚，市场占有率不断提升，销售业绩逆势增长。2013年，大型房企的发展优势将更加明显，集中度进一步提高，企业呈现分化格局。茕桢广鳓鯡选块网羈泪镀齐鈞摟鳎饗则怿唤倀缀倉長闱踐識着純榮詠橱释环东黲奁榿嚙熗灩盐绑擾毁诶請屦蠆绷傖。 商办用地市场继续维持平稳：2012年，商办类用地推出量同比上涨20%，成交量也小幅回升，其供应量、成交量、土地出让金在全国土地中所占比重与上一年相比均有小幅上升，整体走势较平稳。与住宅用地受调控影响相比，商办用地越来越受到开发商的青睐，市场需求逐渐增加，2013年商办类用地市场预计将维持平稳发展趋势。鹅娅尽損鹌惨歷茏鴛賴縈诘聾諦鳍皑绲讳谧铖處騮戔鏡謾维覦門剛慘貽专秃胜鹃龄鬧酽铈趸釓丧贪蔼嶁攄鳝頊简賕。 2013年，土地储备行业总体信贷原则是“紧跟政策、组合控制、区别对待、审慎介入”。土地储备贷款属于房地产贷款，2013年对土地储备贷款规模进行适当的控制，在紧跟政策的前提下，对