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证券研究报告首次覆盖报告年月日南都物业领先的第三方物业管理公司领先的第三方物业管理企业布局全国市场公司较早开展了市场化运营增持首次年后成为完全独立的第三方物业企业年公司被中国指数研究股票信息院评为物业服务百强第名公司逐步布局浙江省外物业市场占比由年提升至年年上半年公司累计总签约项目行业房地产开发个累计总签约面积万平方米公司过去几年增速保持较高水平最新收盘价营业收入归母净利润总市值百万元总股本百万股龙头集中度提升万亿市场空间目前我国城镇化率距离发达国其中自由流通股家的平均水平还有很大差距城镇化将带
证券研究报告 | 首次覆盖报告
2018 年11 月08 日
南都物业 （603506.SH ）
领先的第三方物业管理公司
领先的第三方物业管理企业布局全国市场。公司较早开展了市场化运营， 增持 （首次）
2006 年后成为完全独立的第三方物业企业。2018 年，公司被中国指数研究 股票信息
院评为物业服务百强第19 名。公司逐步布局浙江省外物业市场，占比由 14
年4.2%提升至 17 年 24.28%。2018 年上半年，公司累计总签约项目 392 行业 房地产开发
个，累计总签约面积4994.96 万平方米。公司过去几年增速保持较高水平， 最新收盘价 21.95
营业收入2013-2017CAGR29.26%，归母净利润2013-2017CAGR53.74%。 总市值(百万元) 2,264.68
总股本(百万股) 103.17
龙头集中度提升，万亿市场空间。目前我国城镇化率58.52 ％，距离发达国 其中自由流通股(%) 25.00
家 80 ％的平均水平还有很大差距，城镇化将带来房屋竣工面积持续不断增 30 日日均成交量(百万股) 1.32
加，这为物业行业发展开拓了广阔发展空间。根据中国指数研究院数据，预 股价走势
计到2020 年，全国物业管理面积达到235 亿平方米，全国基础物业管理市
场规模约为1.2 万亿元。物业行业龙头集中度提升，其中百强企业市场份额
逐年提升，由2014 年 19.5%提升至2017 年32.42%。 南都物业 沪深300
137%
内生外延拓展项目。1 ）公司创造 ‚南都物业‛、 ‚南都管家‛品牌，为不 110%
82%
同类型客户服务，并大力开拓毛利率较高的非住宅项目。公司拥有二十多年
55%
的项目经验，服务过的物业类型多样化，与银泰臵地、绿地集团、阿里巴巴
27%
等著名企业合作，这有利于公司竞标新的物业项目。2 ）公司先后并购了采 0%
林物业 （整合效应好，多个项目获得荣誉）、金枫物业 （物业百强企业第 -27%
63 位），快速做大市场规模，新增物业管理面积超过 1000 万平方米。 -55%
2018-02 2018-06 2018-09
增值服务、长租公寓服务成为新增长点。增值服务的毛利率较高 （2018H1
为 68.98% ），公司坚实的基础物业服务为增值服务打好基础，2018H1 增
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