《房地产开发经营与管理》教案第四章.docVIP

第四章　房地产市场调查与分析 　【考情分析】　　本章分值稳定，最近几年考试一般在8分左右 考试年份 单项选择题 多项选择题 判断题 计算题 合计 2011年 3题3分 1题2分 2题2分 － 6题7分 2010年 3题3分 1题2分 1题1分 － 5题6分 2009年 4题4分 2题4分 1题1分 － 7题9分 2008年 4题4分 1题2分 1题1分 － 6题7分 　　近四年考试各章分值分析　　　　【内容框架】　　第一节 市场调查（调查）　　第二节 市场分析的手段与方法（分析）　　第三节 目标市场的细分与选择（选择）　　第四节 竞争者分析（知竞争者）　　第五节 消费者购买行为分析（知客户）　　第六节 房地产市场分析与市场分析报告（写报告） 第一节　市场调查 　　1.市场调查的重要性 　　2.市场调查的内容　　3.市场调查的步骤　　4.对市场调查的分析与评估　　1.市场调查的重要性 　　■ 概念　　市场调查是运用科学的方法，有目的、有系统地收集、记录、整理有关市场信息资料，并就所获得的市场信息资料进行分析、评估和报告的过程。　　■ 目的　　为企业发现市场机会、找准市场定位、调整经营策略、进行经营决策等提供客观依据　　【市场调查的重要性】　　■ 确定产品生命周期各阶段的市场营销策略，确定产品生产销售计划。　　■ 制定定价策略。　　■ 设计促销方案。　　■ 选择分销渠道。　　■ 制定正确的市场营销综合策略，实现利润最大化同时开拓新市场。　　2.市场调查的内容（五方面内容）　　2.1 国内外市场环境调查　　2.2 市场需求容量调查　　2.3 消费者的消费行为调查　　2.4 竞争情况调查　　2.5 市场营销因素调查　　2.1 国内外市场环境调查　　■政治法律环境　　■经济环境　　■人口环境　　■社会文化环境　　■技术发展调查（四新研究）　　2.2 市场需求容量调查　　■现有的和潜在的市场需求量。　　■社会拥有量、库存量。　　■同类产品在市场上供应量或销售量，供求平衡状况。　　■本企业和竞争企业的同类产品市场份额。　　■本行业或有关行业的投资动向。　　■企业市场营销策略变化对销售量的影响。　　2.3 消费者的消费行为调查　　■消费者类别　　■购买能力　　■购买欲望和购买动机　　■购买习惯　　2.4 竞争情况调查　　■竞争者调查分析　　■竞争产品调查分析　　2.5 市场营销因素调查（4P因素）　　■产品调查（Product）　　■价格调查（Price）　　■分销渠道调查（Place）　　■促销策略（Promotion）　　【2005年真题】　　房地产市场营销因素调查包括的类型有（　）。 　　A. 产品调查 　　B. 价格调查 　　C. 市场需求质量调查 　　D. 分销渠道调查 　　E. 促销策略调查 　　[答疑编号5573040101] 　　【正确答案】ABDE 　　【答案解析】市场营销因素调查包括四类。参见教材P107。 　　3.市场调查的步骤（五步曲）　　3.1 确定问题和调查目标　　3.2 制定调查计划　　3.3 收集信息　　3.4 分析信息　　3.5 报告结果　　3.1 确定问题和调查目标 调查的种类 含义 典型案例 试探性调查 收集分析数据提示问题的真正性质发现问题，提出问题 调查有意向购房的数量 描述性调查 明确一些特定的量值说明问题的情况 有多少人愿意在郊区买房 因果性调查 检验因果关系，看一因素变动，会如何影响其它量分析问题原因 商品住宅总价下降10万元，能增加多少购买者 　　【2010年真题】　　某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于（　）。 　　A.试探性调查 　　B.描述性调查 　　C.创新性调查 　　D.因果性调查 　　[答疑编号5573040102] 　　【正确答案】D 　　【答案解析】三种类型的调查。参见教材P108。 　　3.2 制定调查计划　　3.2.1 资料来源　　3.2.2 调查方法　　3.2.3 调查手段　　3.2.4 抽样方案　　3.2.5 联系方法　　3.2.1 资料来源 类别 内涵 一手资料 为了当前特定目的而收集的原始信息，成本高但更准确 二手资料 是为其他目的已经收集到的资料，优点是成本低，可以立即使用 　　【资料收集原则】　　先收集二手资料，如问题无法解决再去收集成本很高的一手资料。　　【2008年真题】进行房地产市场调研需要收集大量的资料，市场调查人员在收集资料时通常总是先收集第二手资料。（　） 　　[答疑编号5573040103] 　　【正确答案】正