莲塘尾PP提案-公开课件.pptVIP

中原地产倾心铸造 产品档次定位 规划初步建议 商业建议——高档次的、精致型的社区型商业业态 会所建议——五星级 多功能会所 物管服务建议 其它附加值建议——提高性价比 多维度客户交叉分析结论 以片区认知度为分析点，听说过与不知道本片区的客户占比最大，其中，听说过本片区的客户大部分属于高收入阶层，对房型、面积区间的需求偏大，且对本片区的稀缺资源也较为认可，符合本项目目标客户群的基础特征。 以置业意向为分析点，会考虑购买与不确定的比例占比最大，其中，会考虑购买本项目的客户比较认可本项目的稀缺资源，大部分属于高收入阶层，对房型面积需求偏大；而从不确定是否购买的客户来说，同样也具有相同特征，只是这部分客户在不了解产品的情况下无法确定购买意向。 以价格区间为分析点，豪宅客户具有非常强的购买粘性，重复购买力极强，对产品类型的选择并不受任何局限，只要产品品质到位、包装及推广到位，价格区间上升一至两个档次同样能够吸引到客户的关注，关键点仍然归结于对产品的打造。 十鉴 十鉴之六，结合区域潜质、项目资源、发展商实力等因素，项目必须定位为高端豪宅 十鉴之七，产品是项目形成差异化的突破点 十鉴之八， 细节成就豪宅典范(建筑、景观、配套、产品附加值都将推动项目的提升) 发展战略三鉴 原则 户型配比建议 户型配比建议 1 4. 户型定位 户型配比推导 切入点 户型配比 符合市场供求关系原则 符合项目自身的发展战略 符合地块特征及设计要点原则 实现利益最大化原则 户型配比原则 户型定位思考 政策限制与项目档次定位的冲突 项目户型定位为大面积单位的必然性 由于受到90/70的政策限制，必须依靠拼接户型来实现大面积规划的需求 拼接优势:有利提升项目档次,满足高端消费群需求 拼接劣势:市场尚无先例,难判断客户对其接受度 自身优势足以成就豪宅,大面积是豪宅的基本特征 从项目发展战略看,大面积才能满足高端需求 从开发商企业战略看,继续引领豪宅市场是目标 本项目 户型配比 以07年较为高端的高层豪宅项目的主流供应区间为户型配比的建议基准 以香蜜湖的一手主流供应区间对户型配比作第一次修正 以主流高层豪宅片区的二手成交宗数较高的户型进行第二次修正 以客户访谈中客户置业需求的归纳分析，对各房型的面积区间进行最后的修正 户型推导过程 STEP： 户型配比建议基准 切入点： 了解目前的一手主流供应趋势，以最新的一手供应作为户型配比的建议基础。 / 2007年5月 　 220 　 圣莫丽斯 / 2007年5月 270-296 170-190 　 星河丹堤 / 2007年5月 / 300 / 东堤园 76% 2006年12月 405 　 277 蝴蝶谷 84% 2006年5月 / 171-280 　 浅水湾 22% 2007年4月 / 220-320 / 纯水岸四期 78% 2007年1月 / 240-260 168-210 中信红树湾三期 五房 四房 三房 项目 销售率 开盘时间 主力户型面积区间 结论： 大户型为主，保证项目的纯粹及高品质。 以三房/四房为主： 三房： 170-210平米之间 四房： 220-300平米之间 第一次修正 切入点： 了解临近豪宅区的一手主流供应趋势，对户型基础建议作第一次修正。 参考楼盘： 熙园 香域中央 水榭花都 中旅国际 典型楼盘主力户型走势分析： 参考楼盘： 水榭花都1/2/3期 中信红树湾1/2/3期 250-350 townhouse 230-260 五房跃式 180-230 四房两厅 140-180 三房两厅 面积段(平米) 房型 结论： 以大面积的三房、四房为主。产品多元化趋势明显。 高层豪宅客户对三房、四户的需求量最大，对面积区间的需求也在不断上升。 第一次修正结果： 第二次修正 切入点： 通过与项目相近档次片区成交最活动的高层豪宅项目及成交价格较高的、成交宗数较高的户型进行总结归纳，为项目户型定位进行第二次修正 。 结论： 二手交投活跃面积段较一手供应面积偏小。 偏实用型面积段成交更活跃，价格水平更高。 参考片区： 香密湖 华侨城 红树湾 399 townhouse 250-350 五房跃式 154-198 四房两厅 120-179 三房两厅 面积段(平米) 房型 第二次修正结果： 三房：140-160平米 四房：180-220平米 五房：260平米左右 最后修正 切入点： 针对各豪宅片区客户的问卷调查，客户对户型面积的需求，对第二次修正的结果进行最后微调 。 4 结论： 客户对三房、四房的面积需求与第二次修正后的结果一致。 客户对五房的面积需求较第二次修正后的结果略小。 220-250 五房跃式 180-220 四房两厅 140-160 三房两厅 面积段(平米) 房型 最后修正结果： 三房：160平米