20XX年某地区项目管理及营销管理知识投标报告分析.ppt

Slogan 主题语 “城市向上生长” The City Is An Upword Tree.. “城市是一棵向上生长的树” The City Is An Upword Tree.. E X P O 展 示 系 统 作为装置艺术的WorldTree 是以一株澳洲干柏树为原型的互动声音装置项目。这株总长为10米的world tree被固定在金属支架上，它的枝干上被布署了树干状的古铜色电线，电线的各头是耳机。参与者围着world tree而坐，聆听耳机里的田野录音。 方案 二绿逸城生态氧城 主流生活 金地·梅陇镇 户户朝南； 赠送大面积稀缺入户花园； 享有双层调高观景露台； 所有房间赠送大落地凸窗、生活阳台… 提升附加值 策略1：产品营销双管齐下，提升项目精神气质 2006.4.16 项目城市形象的传递基本靠广告和会所 梅陇镇营销实践 广告出街 售楼处开放 2005.12 2006.5.2 2006.5.28 2006年7月中旬 样板房开放 开盘 脱面 特色营销 提前半年启动户外广告牌，最高10块广告牌，近50％客户来源户外； 提前三个月启动网络，高参与性网站设计，通过网络成交10％。 项目形象的成功打造和强势的宣传及营销前置法积累了大量的客户，为畅销做了铺垫。 梅陇镇营销实践 策略2：营销前置 特色营销 策略3：体验式营销——特色会所展示 金地梅陇镇1期会所1600平米。以都市年轻人的时尚新潮的游乐倾向为指导，设置了： 传讯囊（上网） 咖啡吧 阅览室 击剑房 攀岩墙 瑜珈房 健身房 创意厨房 棋牌室 乒乓球室 利用架空层打造“泛自然会所”设置了6个PARTY主题区域、2个运动场所及1个儿童游乐场。 关内主流客户对会所展示的认同度很高，反馈这样的会所对他们很有感染力 在未整体推广的前提下，销售中心开放日，两天积累客户3000张卡次 梅陇镇营销实践 特色营销 策略4：产品与客户对位营销 定位：演绎个性、时尚、出位的项目形象，迅速引起市场最广泛关注度，建立项目独特形象的张力； 影响：大盘持续销售的市场关注度，低成本高蓄客量； 目标客户：年轻时尚的精神贵族; 目标客户的价值观描述：青春、朝气、积极、向往权威、自然、运动、时尚、压力、圈子、学习、求新、冲动。 梅陇镇营销实践 特色营销 策略5：造场式营销——全方位展示 场 空间规划 服务人员 活动性质 配合氛围 设计内容 边界 形象墙 —— —— —— 大尺度的设计墙 入口 雕塑 雕塑 —— JAZZ 雕塑／仪式感／指示作用 前广场 广场柱 电子屏 小丑／司仪 开盘月 JAZZ/欢快 1/3广场柱成品——对金地品牌述求/好的诉求/金地辞典/导示 2/3广场柱：ideas的征集 内广场/流动性 广场柱 电子屏 乐师/画家/等小丑／司仪 开盘月 JAZZ/欢快 派发礼品／合影留念／互动参与/现场作画、泥塑/小提琴 销售中心 展示空间/轻易之间改变习惯；打破一切常规 销售人员 开盘月 BLUES/乡村 轻易之间改变习惯；打破一切常规户型图非常规的展示；设有楼书、概念模型、概念宣传片、模拟城市动画等 样板房 变幻的空间 销售人员 DIY 轻音乐 根据个人爱好设计自己的生活 为不同人设计的房间的集合 销售人员 角色扮演 轻音乐 等为残疾和老年人设计卫生间/为孕妇设计厨房/保姆房 梅陇镇营销实践 特色营销 金地品牌下的推广准则：“得业内人士者，得天下”（业内口碑），获取先天性的流行价值，使项目“象病毒一样具备超强的传染性” 创新思路 发展商 政府 效果评估 “金地沙龙” 资源统筹 配合 前期业内的知名度=建立初期形象 “地产营销奖” 搭台（成为整合媒体资源的大赢家） 作为 高规格的地产盛事，树立榜样的力量，建立公信力 [媒体线] 核心工作 创新立意点 创新举措 媒体推广策略/宣传形式 成为整合媒体资源的的赢家 （见上表） 媒体组合/分卖场 立体化/建立直效营销渠道 世联高端客户网络的预演/多渠道路演豪华影院大片的独家广告放映权 策略6：媒体利用 梅陇镇营销实践 特色营销 案例借鉴 成功模式 与本项目的契合条件 金隅?万科城 品牌号召 中铁在北京房地产市场尚未建立市场口碑，缺乏品牌知名度 金隅?7090 低价倾销 楼面成本6200元/平米高于同区域其他项目，地价成本相对较高 金地?梅陇镇 特色营销 在可控范围内，产品尚有可提升空间，推售、入市时间等可进行调整