仲量联行-深圳盐田港办公综合体项目前期策划顾问报告-81p-发展策略.ppt

Month 00, 2002 盐田港办公及综合配套服务区项目 －－ 前期策划顾问报告汇报稿 2008年11月 汇报纲要 宏观环境分析 物业市场分析 发展策略及产品建议 财务分析 珠江三角洲集装箱港口密布，盐田港面临激烈竞争 广州南沙港区的崛起带给盐田港极大威胁 深圳西部港区的发展对盐田港也造成压力 深圳未来城市发展重心向西，盐田区处境不利 盐田区当前总体经济水平在深圳占比偏小 盐田区近年人口导入减慢，常住人口增长温和 项目的SWOT分析 开发高品质物业有利于盐田港竞争力的增强 办公市场 深圳优质写字楼沿交通干线分布，自东向西发展 物流行业是主要租户，其中不乏国际知名企业 港口物流：围绕港口展开的现代物流分支 主要企业对写字楼物业需求 主要企业对写字楼物业需求（续） 盐田港写字楼市场 海港大厦物流企业用户分析 海港大厦部分主要用户 物流企业访谈 - 访谈对象 大型物流企业业务职能构成与选址要求 物业服务设施要求 配套设施要求 经济一体化和供应链管理要求港口升级换代 随着技术进步、经济全球化和电子商务的迅速发展，企业的市场竞争压力日趋激烈； 面临缩短交货期、提高服务质量、满足个性化需求和降低成本的挑战； 市场对产品供应的精细化、敏捷化和柔性化要求，对港口的运作模式产生冲击； 港口之间的相互竞争也促使自身不断发展； 1999年，联合国贸发会提出第四代港口理念，定义为“物理空间上分离，通过公共经营者或管理部门链接的组织。（Physically separated but linked through operators or through a common administration）” 港口发展对办公物业市场提出更高要求 经营管理职能的加强要求有更多的高素质人才进驻，提高对办公物业的需求； 港口和其相关物流活动的互动合作将吸引更多物流相关企业进驻，提升对办公物业的需求； 港城一体化对产业发展的带动作用能够促进金融、服务等产业的发展，提升对办公、商务配套物业的需求； 高标准的信息平台要求办公物业有更高的建筑标准； 本项目中长期可望聚集大型物流企业运营中心 商业市场 城市拓展及基础设施改善，推动深圳零售商圈向西发展 近年优质零售物业存量迅速增加，但空置率逐渐走低 深圳各区域零售市场未来发展趋势 盐田区零售物业分布零散，未有形成核心商圈 盐田区缺少优质零售物业，市场需求不足是主因 项目开发大型零售物业机会偏低，适合打造高品质休闲餐饮娱乐设施 近水楼台－临近深圳知名海鲜街。 景观层次丰富，具有丰富海景资源。 避风塘可打造成亲水社区。 区域内休闲餐饮娱乐需求较大 盐田港有较大数量的靠港海员，2007年共7840艘船靠港 －－每年20多万人次 港区工作人群和流动的商务人群也有一定规模 －－每天约5～8万人次 盐田游客数量众多 －－每年超过1,000万人次，平均每天约3万人次 盐田政府部门、企业公务消费和常住人口消费市场空间大 －－盐田常住人口22万 业态辐射范围大，能够吸引来自深圳城市中心区域的消费人群 酒店市场 深圳近年过夜游客不断增长，酒店市场发展趋旺 国际品牌酒店积极进驻，平均房价不断攀升 盐田高星级酒店开房率明显高于市场整体水平，反映档次较高酒店的市场经营状况更好 近期过夜国际游客快速增长，主要为新增高品质度假设施所带动 大梅沙喜来登酒店开业，对盐田高端会议休闲度假市场促进明显 东部华侨城前景看好，为盐田酒店带来新需求 由华侨城集团投资35亿元精心打造，占地近9平方公里。 以“让都市人回归自然”为宗旨，是集生态公园、度假酒店、山地高尔夫于一体的国家生态旅游示范区。 包含三大主题区域：大峡谷、茶溪谷、云海谷。 自2007年7月28日一期试业以来，反映良好。试业一年共接待了220万游客，实现收入约27亿元，实现税收4.73亿元。 2007年东部华侨城营业收入和利润总额在深圳旅游景点中排名第一。 茵特拉根酒店开业首年的开房率约为50％，平均房价约900元。 盐田未来高星级酒店供应不多，MICE增长前景好 本项目：高端会议、度假、接待的海员中心具有机会 深圳旅游市场在不断发展，高端客源不断增加。 盐田的知名度不断提高，过夜国际游客数量近期迅速增长。 东部华侨城、喜来登酒店、万科国际会议中心、大梅沙国际水上运动中心等等高端物业的投入使用，将极大改善盐田休闲度假设施品质，提升市场吸引力。 随着政府以及相关企业的不断努力，盐田港区周边环境未来将得到