河南固始县房地产市场调研分析报告(2015年）.ppt

Page * 切脉营销 执行为王 Page * 河南固始县房地产市场调研分析报告 2015年5月 切脉营销 执行为王 Page * 第一部分 宏观环境概述 第二部分 土地市场概况 第三部分 区域主要参数详解 目 录 切脉营销 执行为王 Page * 第一部分 宏观环境概述 第二部分 土地市场概况 第三部分 区域主要参数详解 切脉营销 执行为王 Page * 固始概况 固始县情 信阳市 固始县位于河南省东南隅，南依大别山，北临淮河，东接安徽省六安市 河南省重点培育的豫皖交界地带区域性中心城市 固始下辖三街道（蓼城街道、番城街道、秀水街道），10镇，22乡，总面积2946平方公里 总人口176万，城区人口约20-30万人。是河南省人口第一大县。多年来有外出务工的传统。常年外出务工经商人员超过60万人。有公开消息认为，这些托起当地经济“半边天” 切脉营销 执行为王 Page * 固始概况 区域交通 合肥市 阜阳市 信阳市 固始县 固始地处合肥、阜阳、信阳小经济圈的中心 且处于郑州、武汉、南京大经济圈的腹地 宁西铁路、沪陕高速、淮固高速、312国道、204省道、216省道、339省道穿境而过，交通便利 切脉营销 执行为王 Page * 固始概况 经济发展 2008-2013年，固始县GDP增速一直维持在9%以上，保持了较高的增长率。 经济平稳较快发展客观上为房地产市场的发展奠定了良好的基础。 切脉营销 执行为王 Page * 2008-2013年固始城镇居民人均可支配收入不断提高，年均增长10%以上 2013年达到18441元，居民消费能力不断增强 固始概况 消费能力 切脉营销 执行为王 Page * 固始概况 城市发展规划 固始新区的建设——按照“南北提升、西引东进”的基本思路 以固淮高速建设为契机，利用高速路口离县城城关仅有6公里的优势，在城市西部规划建设产业集聚区和大型商贸物流园区，并逐步完善相应功能建设 形成固始房地产市场：“两大片区”（凤凰新城大区、怡和新城大区） “四大板块”（城西板块、老城板块、城东板块、城南板块）的格局 切脉营销 执行为王 Page * 固始概况 城市发展规划 对比不同时期固始县城区地图可明显看出，固始县城区扩张呈现以南北向延展为主，兼顾城市东西向拓展的扩张态势，城区建设四面开花。豫皖区域性中心城市规模初现。 从2014年1月1日起 固始县正式成为河南省直管县，由省委省政府直接管理 拥有与地级市完全相同的经济、社会和人事管理权限 固始县确立了到2020年实现城市建成区面积80平方公里，城市人口80万人的规划发展目标对固始房地产市场产生重大利好，城市格局将发生巨大改变 城市扩容 原有面积 40平方公里 扩容后面积80平方公里 切脉营销 执行为王 Page * 第一部分 宏观环境概述 第二部分 土地市场概况 第四部分 区域主要参数详解 切脉营销 执行为王 Page * 2011年至2014年4月，固始土地市场供不应求，住宅用地市场供求基本平衡 2011年-2014年4月固始土地总供应3983.7亩，其中住宅用地供应1351亩，占比33.9% 2011年-2014年4月固始土地总成交4908.2亩，其中住宅用地成交1148亩，占比23.4% 土地总供求状况 切脉营销 执行为王 Page * 从固始县2011年-2014年4月土地供应情况可看出： 固始土地供应在2012年达到高位，总供应量为1855亩 2014年1-4月固始土地总供应约427.2亩，其中住宅用地供应约37.5亩，占比8.78% 土地总供应状况 切脉营销 执行为王 Page * 从固始县2011年-2014年4月土地成交情况可看出： 固始土地成交在2013年达到高位，总成交量为2627.1亩 2014年1-4月固始土地总成交约624.3亩，其中住宅用地成交约43亩，占比6.89% 土地总成交状况 切脉营销 执行为王 Page * 2014年1-4月固始县商品房用地总成交3块，其中商品住房用地2块，商业用地1块 住宅用地成交均价在50~78万/亩，商业用地成交价格88.5万/亩 2014年土地成交状况 切脉营销 执行为王 Page * 【小结】： 宏观环境：固始县为人口第一大县总人口176万，是河南省人口第一大县，市场需求量大。 固始市场：以刚需为供求主力，户型偏向120左右的三房，楼盘体量大，存销压力大。低总价、中小户型、首付万元盘仍是市场成交主力。 营销模式：营销模式陈旧——在这个传统营销模式逐渐没落，电商、微信等新型营销模式脱颖而出的时代，由于乡镇人民文化