西安别墅界项目-152p-前期策划介绍.ppt

我们通过S-C-Q金字塔原理来界定和分析问题 开发商目标与困惑 我们的理解和解决之道： 我们来回顾，曲江的价值脉络…… 多为三次或三次以上置业， 他们对价格并不敏感， 非常注重第一感觉。 商务主题会所——至尊客户俱乐部，属于顶级阶层的交际场、生活场 私属俱乐部：一个身份的标签，一个圈层的交集，一个社会精英的活动场所 项目要建立顶级物业服务标准 本项目物业管理建议——星级、管家式服务标准匹配皇家形象，让客群享受前所未有的尊贵 确立物管品牌，如白宫、第一太平戴维斯物管； 精心挑选形象好、素质高、服务意识强的保安人员； 实现“社区管家式服务体系”； 实现地产品牌与物管品牌的良性合作。 我们的营销总策略 1期蓄客方式 活动策略之4月房展会 活动策略之产品推介会、品牌物业发布会 立体式媒体组合 项目整体营销节奏划分 每月销售控制在12套，总房源约255套。总销售周期控制在24个月。 （现阶段在总营销策略下的销售策略，后期根据市场情况调整） 总盘控制销售 7.1 9.1 11.1 11.1.1 3.1 5.1 5.1 7.1 2012.10 10.3.1 体验馆开放 项目1期开盘 1期10月份清盘，2期11年4月清盘 总盘预计2011年年底销售清盘！ 项目外部体验区开园 项目2期蓄客 项目2期开盘 项目3期蓄客销售 项目4期开盘 6月-10月 4中旬-5月 3-4月上旬 时间 阶段 目标 销售 节奏 展示、工程符合预售条件 局部实景小品展示 营销中心到位、展示区包装 围墙、路牌、导示、 销售物料完成 工程 进度 蓄客期 准备及形象期 持销期 营销 强度 营销 费用比 40% 50% 12月… 开盘强销 10% 通过小体量形象宣传来增加宣传度 1、上四月份展会，正式形象入市 2、通过全面形象宣传来展示项目 3、积累客群，蓄客。 促进销售 7月份开盘 有效去化 1期具体营销节奏安排 1期 2期 3期 4期 项目推盘办法 产品合计分为四期：月均计划销售12套左右。 根据工程进度来划分推盘房源和周期 项目推广策略 项目推广纲领： 项目推广策略： 媒介策略 推广费用 先大众传播，后小众传播大众的眼球，小众的需求 入市期推广目的是塑造形象，形成口碑效应；同时积累目标客户。 当客户积累到一定量之后，在开盘过后，将以SP活动为主，点对点、针对准目标客户进行小众传播。 推广纲领1 推广原则纲领: SP 活动贯穿始终 利用SP活动制造话题，提升项目价值。 产品推介演绎晚会 客户联欢答谢会 主题园林艺术体验 名车展览活动 摄影展览活动 至尊客群沙龙活动 推广纲领2 创办项目内部刊物 《体验》 内容：“御岭庄园”项目合作商专访专刊\汇诚企业介绍\项目细节展示介绍 通过专刊形式，印制发放给客户，使客户从中了解更为全面和专业的产品知识以及产生对美好生活的憧憬，并形成选择项目的优越感。 推广纲领3 推广策略：文化诉求（生态景色+居住文化）＋产品特征（科技+品质） 前期 后期 卖点组合 产品实体 具体诉求 整体形象炒作 促进销售 人文环境、产品力 10.4—5月末 前期工作准备 10.3 5.1 6月 7.1 8.1 10.1 11..1 12. 1 11年.1.1 09.5 11.6.1 11.7.30 项目开盘 9.1 SP体验之旅 2期销售 第一阶段 形象树立期 第二阶段 形象深入期 第三阶段 形象巩固期/品牌巩固期 第四阶段 品牌延续期 第五阶段 品牌再提升期 推广策略——1期广告攻击强度 10.6—10.7 入市强销期 10.9—10.12 1期持续销售期 2期蓄客期 开盘前后 的市场焦点效应 金九银十时期 的重点突破 10.12—10.3 2期持续销售期 项目现场全面体验之旅 备选案名： 比华利庄园 奢享世界的自然传奇 该名数理：（63）万物化育，繁荣之象，专心一意，必能成功。（吉） 尊爵 天工奇观享非凡 该名数理：（29）如龙得云，青云直上，智谋奋进，才略奏功。（吉） +财+官+艺 半山?原筑 境由心生 墅由山领 该名数理：（52）草木逢春，雨过天晴，渡过难关，即获成功。（吉） +财 备选案名 领袖客户扫描： A、客户特征分析： B、心理分析： C、深度文化分析： 30—45 最少 55——65岁 其次 45——55岁为主力 年龄特征 来源区域 1 主要来源于西安市 核心客户群 2 其次是省内 追随客户群 3 再者外省（西北为主） 如西北等 游离客户群 客户职业特征 目标群： □政府部门的重要公职人员 □IT、金融、能源行业高层领导 □企事业单位中高层领导 □私人大型企业老板 □外来投资业主 他们的共同特点： 高文化素质， 高眼界 高层次 高生活梦想 他们属于社会的—