2011年3月淮安市涟水圣特路北侧地块定位报告.pptVIP

涟水圣特路北侧地块定位报告年月;本次报告需要解决的问题如何为项目精确定位，使其成为与涟水城市发展相呼应的标杆性项目？;报告结构;涟水处在淮安、宿迁、连云港、盐城之间，区位独特，文化底蕴浓厚;涟水目前已经形成了海、陆、空一体化的交通体系，城市投资价值逐步显现;城市人口增长缓慢，对外吸纳能力弱，城市住宅基本为满足本地居住需求;根据规划，涟水城市定位为新兴工业基地，教育发达、生态优良的县域中心城市，城市规模将不断扩容;城市经济增长快速，但人均地区生产总值偏低，目前城市房地产主要以解决生存需求为主;从产业结构看，涟水农业依然占据较大比重，城市第二、第三产业有较大的提升空间;目前城市固定资产投资增长较快，房地产所占比重虽然较小但近期增幅很大;随着城市经济的发展，居民收入水平持续增加，消费意识不断增强，房地产市场消费空间较大;经济发展： 涟水市经济发展总体滞后，但目前已经快速启动；城市规模以及人口规模扩展速度慢表明城市工业体系不完善，对外来人口吸引力不强，是典型的中小型城市； 城市建设启动相对较晚，房地产发展水平不高，且目前城市化水平较低，城市扩张能力缓慢，但未来随着产业的发展和产业人口的导入，城市成长空间潜力较大，对于房地产行业是较好的机会。;城市发展及消费需求： 从规划结构看，本案所在片区为文教区，教育资源丰富，发展价值突出； 当地居民、周边乡镇居民是住宅市场消费的绝对主体，高收入人群主要是一些职位较高的公务员、企事业单位领导以及部分个体工商户。近期随着涟水旧城改造力度的加大、当地居民消费意识的增强和对居住要求的提高，当地住宅市场将迎来新一轮发展动力。;报告结构;涟水房地产市场特征：供应量庞大，需求也非常旺盛;年涟水加大了旧城改造步伐，未来商品住宅的年销售面积可能持续增长;涟水住宅市场特征：小高层抗性逐步减弱，市场主力产品相似，售价偏低;涟水房地产格局:大致划分为三个板块：政务板块（开发区板块）、城东板块、城西板块。;政务板块;在售项目分析：多层、小高层产品居多，主力面积在㎡，售价元平方米不等;城东板块;在售项目分析：基本为多层、小高层产品，主力面积在 ㎡，售价元平方米不等;城西板块：在售项目较少，但起点较高;重点竞争项目分析;重点个案分析—首府国际花园;;;重点个案分析—状元府;多层户型;高层户型;重点个案分析—万香国际花园;户型设计：经济型房型为主，产品设计缺乏亮点;重点个案分析—学士苑;多层户型设计;小高层户型面积较大，销售困难;城市住宅需求将逐渐增加，随着涟水城市化进程和旧城改造力度的加大，涟水住宅未来将呈现明显的供销两旺态势，价格也将稳步上涨;目前来看，本案所在城东板块整体市场竞争力明显不及其它板块，项目发展需有所突破;强相关竞争个案分析反映出本案依靠外部资源，提高项目品质、合理压缩户型面积的重要性;报告结构;项目区位：项目地处涟水东南，位于圣特路和尚学路交叉东北侧;地块基本情况;宗地四至：东至规划道路（现有沟渠），南至圣特路，西至尚学路，北至渠南东路；;宗地现状：地块北侧为农民用房，南侧为农田，原地居民住宅尚未拆迁;项目配套：生活配套不齐全，且档次较低；有较好的学区；;项目配套：周边商业以居民日常配套为主，整体层级一般;项目周边环境：综合环境较好;大市政配套;规划控制要点;规划控制要点;地块分析—优势;地块分析—劣势;地块分析—机会;地块分析—威胁;总结及应对策略;优势机会点;劣势威胁点;战略突破总结;报告结构;本案核心问题思考：;它山之石，案例借鉴 南京——金地自在城;案例借鉴：金地自在城;金地自在城靠什么强力拉升了市场对区域价值的固有认同？;大手笔配套：体育公园、莲花湖、、商业街、学校、会所;与金地自在城相比，本案可在产品力、项目自身配套方面做文章;小结：通过强产品力的塑造超越区域价值评判标准，提高项目售价和整体利润;竞争来源：;本案具有一定规模且开发企业在当地后续开发项目众多，为保证销售，提高企业品牌，我们必须全城截留客群;小结：通过高项目品质的塑造弥补区位和发展潜力不足劣势，通过低总结策略分流各区域客群;因此，对本案而言，强产品力塑造是关键，其中高性价比户型打造是核心;：;本案核心问题思考结论：;依托景观、教育资源，创造一种涟水从未有过的居住体验;;;在区域竞争日趋激烈，项目自身区位不佳、容积偏高的情况下， 控制产品面积、控制总价成为项目吸纳其它项目客群的关键 另外良好的自然生态环境也是目前涟水住宅档次较高的主要特征 因此本案核心价值落点在：;报告结构;项目主题定位;项目主题定位;项目主题定位;客户定位—客群特征;客户定位—客户定位;产品定位;产品定位;比较内容;「充分竞争市场的产品生存之道」;定位思路;产品定位：建议本案产品配置走稳妥型路线，以小高层、高层公寓结合部分花园洋房配置; 金地·未未来位于浦东高