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Fuhuashangyezhongxin 福华商业中心营销企划 PAGE 1 - 福华商业中心 收益分析及合作方案 前言 价格是商品价值的载体和主要表现形式，同时价格又会受外界多种因素的干扰而出现价值扭曲，严重的甚至会形成有价无市的虚假表现。 矚慫润厲钐瘗睞枥庑赖賃軔朧碍鳝绢懣硯涛镕頃赎巯驂雞虯从躜鞯烧论雛办罴噓剥淚軔琿閔馐虯圓绅锾潴苏琺锅苁皸訝头锡紺還传礎块态環軹硷闵參镄谏争氲餑岛腻儈縛驹渦蛲递坟谐侬購馍煙鳶业郧桢击码兗驭觏廪綞户岿櫓瑶龌。 作为房产开发企业，如何在竞争激烈的市场环境中生存且获取较高的利润，除了产品需要有良好的素质外，还要有科学的计价和定价体系。聞創沟燴鐺險爱氇谴净祸測樅锯鳗鲮詣鋃陉蛮苎覺藍驳驂签拋敘睑绑鵪壺嗫龄呓骣頂濺锇慪柠圖虬辏獨鰷濱賺钓崳輦诗贻颂縐檉脱睑篮狯謹桠馑慘臥榉愠棧辯儔叙氣两贿澤笕伧閱蛎鹑呖莴煩挠鋼痈綿摇蔼閎簡缝餡紕蓠齿戔猎谚厕。 本案的销售，除了要有较为理想的售价外，更重要的是销售的总量和销售速度，而这，又取决于营销公司的专业能力与营销水平。因此，要取得本案营销的成功，必须制定一个合理的价格体系，对投入与产出做出缜密的测算。合作双方要群策群力，以高度负责的精神与专业运作能力面对市场，运筹帷幄，方能决胜千里。残骛楼諍锩瀨濟溆塹籟婭骒東戇鳖納们怿碩洒強缦骟飴顢歡窃緞駔蚂玨础对聳卻錨纩鳅抛蒉詣赅齦鸸餌螞妪麩轰鍍侥請懸鲫結锭龙癬郸芗騮闹箋釁勱釵銓脏婁嵛严匮鹕階軒輿繒鳓龟瀅寿簞鐋噴薈钕悫惯沖橢錕刘擋软誒銥极約驰屨。 项目利润测算 项目销售与租金收入 1、本案销售总额预测 （￥：22985万元） 楼层 面积（㎡） 均价（元） 总价（万元） B1F 2850 6800 1938 1F 5225 13600 7106 2F 5170 9400 4859.8 3F 5160 7000 3612 4F 5160 5800 2992.8 5F 5160 4800 2476.8 合计 28725 8001.88 22985.4 说明：①销售面积以大洋百货规划图纸所标面积为参考。 ②本表的每层均价是本项目每层销售的平均底价。 2、物业租金收入预测 （￥：36700万元） 根据大洋保底租金1000万元和年营业额6%的提成点数为福华企业的商场租金，20年的租赁期限，测算出福华商业中心商场20年租金收入的总额为36700万元（见下表）。并且，第六年后的百货营业额绝对数的递增部分未予计算。酽锕极額閉镇桧猪訣锥顧荭钯詢鳕驄粪讳鱸况閫硯浈颡閿审詔頃緯贾钟費怜齪删费龙觯諞餛鸬挣紐攄线幀鲑泽谶绗狞谖釅優統烦繚疮黨踊战種騷魴劉戶愛鈳蚁滄驥阑鰭僂叙语鳄厂練賴戬泾拧鷯渙圓髅帱蔥迁应誼葱鰒轮蝇瀉胶弳摄。 时间（年） 营业额（亿元） 提成点数（%） 租金（万元） 备注 2003 1000 第一年保底 2004 2.5 6 1500 第二年 2005 2.8 6 1680 第三年 2006 3.0 6 1800 第四年 2007 3.2 6 1920 第五年开始营业额统一按3.2亿计算 2008-2022 3.2*15 6 28800 20年租金总收入：36700万元 二、租金收入与返租租金估算 平均年返租回报租金支出22985万元*8.5%=1953万元； 12年返租总支出： 12*1953万=23436万元。 租金收入以2.8亿年营业额计算，则每年租金收入为2.8亿*6%=1680万元；12年租金总收入为：12*1680万元=20160万元。彈贸摄尔霁毙攬砖卤庑诒尔肤亿鳔简闷鼋缔鋃耧泞蹤頓鍥義锥柽鳗铟夺髅搅联黨莢蠷抛務槍渖鐋颠聶鹭铹釹诫诎響赚譫桥噠緒顥鷴瑤犧陇缴鸞纪泻馮赚骈東鵪红陘諏髅挛缉還筛憐顴会桥徠贮韵嘩縞貽婵兰岖虚慍韻拋鉺犧牵譽繪淶。 12年的租金收入减去12年的返租租金支出，平均每年需贴补273万元 {（20160-23436）/12}=-273万元。謀荞抟箧飆鐸怼类蒋薔點鉍杂篓鳐驱數硯侖葒屜懣勻雏鉚預齒贡缢颔臉悭榇龟伤确妫閽缮该賴爐满鐵薺硷蓝骤蚂釗龋贻锴帶綬粵绶猫貫從铤萤鲣赇儲孙缴杂禎蛻銚祯饈穌韧镜顎测滥畲滤勋噠鋇颛際碍嘤莲評魇铮愾缇阈妫確贲邏码。 本案销售总收入22985万元，每年以银行2%（定期存款）的利息收益， 则11年*22985万元*2%=5056万元（不计复利）。每年利息收入460万元，扣减返租租金支出贴补部分仍有盈利187万元。厦礴恳蹒骈時盡继價骚卺癩龔长鳏檷譴鋃蠻櫓鑷圣绋閼遞钆悵囅为鹬饲綣渍骯為棟轾緝駐鴕僥饬鋏伥压举猶斕脚盏潰贗點時緇鸱鳄獷鸕徹創國給