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三分钟搞懂房地产“并表”!
并表,对于很多房地产的朋友来讲,是一个陌生而又觉
得特别高端的词汇。不经意间地把并表挂在嘴边,才似乎感觉自己做的是投资,但是听过来听过去好像又不是特别明白,谈起来是真特么没有底气,比如这个并表到底是并什么表?并表对于房地产发展商有什么意义?在合作开发过程中是
否都要去争取并表权呢? 感谢晓东这位朋友在星球
(房地产)中问到这样一个好问题:
今天我们就来好好聊聊房地产“并表”,希望能花大概
三分钟的时间让大家真正看懂并表,以后在谈判桌上自然能够纵横驰骋了。
如果要透彻地了解并表,那么就得先花一分钟时间了
解一下什么是“控股”。说到控股,很多人可能就要表示不屑了,控股谁不懂?是的,控股谁不懂呢,我们只能说可能懂得还不够深入。控股的含义在这里就不细表,从理论上说控股公司要达到对其它公司的完全控制,必须持有被控股公司
绝对多数份额的股份,比如大家见得比较多的是 51% 以上
(两方合作),2/3 以上(三方合作),3/4 以上(四方合作),但是在激烈的房地产市场当中,多家和谐底价摘牌的情况是
在太多,一般持股比例能够达到 30~40% 甚至更低便可以达
到控股的目的;只有绝对控股以后这样才能保证控股公司
(母公司)在被控股公司(子公司)的股东大会上表决时处
于绝对支配的地位,保证符合母公司利益的提案能够顺利通
过。
接下来我们再来说并表。
并表其实是一个略词,全称应该叫合并报表,再细一点说应该叫合并财务报表。在我们实际的房地产开发运作过程中,往往是集团母公司通过不断地组建新的子公司来实现多级控股(在房地产行业中,通常是每获取一宗土地,便成立一个项目公司) ,比如一个集团公司(母公司)控制若干个区域公司(子公司) ,而某些区域公司又控制多个项目公
司(“孙公司”,)而“孙公司”又控制“孙孙公司”等。 在房地产开发过程中,由于母公司与子公司都是独立的法律实
体或会计主体,因此他们必须编制各自的财务报表。但是集团的最高管理层为了解公司整体的运营情况,就需要将母公司与子公司的财务报表进行合并,通过合并的财务报表提供综合全面的信息。同时,集团外部信息使用者(如投资者、债权人、金融机构、政府部门等)而言,为了避免企业集团利用对子公司的控制关系,通过内部交易、转移价格等手段人为操纵集团利润,也要求编制合并财务报表。除此之外,企业将所有控股子公司的业绩合并财务报表以后,可以体现自己的销售规模,可进一步促进自己在资本市场的“吸金能
力”,这一点体现地淋漓尽致的便是恒大, 地产主营业务做得
风声水起,资本市场也是足够活跃。 好,我们来举一个例子,假如万科在北京 2017 年在公开市场通过底价和谐获取到了 5 宗土地,并分别成立了 A、B、 C、 D 、 E 五家项目公司(子公司) ,其中万科对 A、 B、C 三家子公司控制权超过了 50% ,对 D、E 两家子公司控制权不足 50% ,因此万科在 2017 年的财务报表中便可以将 A、B、C 三个项目的“全
部”销售业绩并入自己的年终销售业绩中, 而不能将 D 、E 两个项目的销售业绩并入自己的销售业绩中。我们把这种通过
合并报表形成的销售额叫“合约销售额”,而将自己股权对应部分的销售额叫做“权益销售额”,权益嘛字面上就是指属于自己权益那部分的销售额,相信大家很好理解。
我们看 2017 年度的销售业绩中,万科的合约销售额
(流量金额 )5239 亿元排名第 2,而权益销售额 3772 亿元就
排到第 3 了,说明万科还是一家善于合作的巨头。
就酱,不知道花了三分钟,你们看懂了吧,不然诗诗
很伤心的说 ~ 牧诗 2018.2.1 欢迎地产同行加入“房地产搬砖
工聚集地”
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