小东街项目盈亏平衡分析1.docVIP

小东街项目（前期）盈亏平衡估算 依据《关于小东街东侧改造地块的规划条件》、（邢规技字【2010】93号）、交流《规划总平图》、《小东街东侧片区改造拆迁补偿实施办法》、小东街居委会提供的其它有关资料、现场勘察及市场调查收集的有关资料计算项目相关指标。该项目地块的居住区容积率为2.3万平方米/公顷，下面依此进行计算。 用地平衡表 项目 面积（公顷） 所占比例（%） 备注 一、住宅区用地 8.75 35.6 1、住宅用地 3.12 52.3 2、公建用地 4.58 7.5 3、道路用地 0.66 4.6 4、绿化用地 0.4 二、其他用地 0.88 规划总用地 9.63 项目主要用地指标表 项目 计量单位 数量 备注 总用地面积 公顷 8.75（131.25） 1、其中：实际81.6亩、学校等用地49.65亩 2、本指标为地上面积 住宅 万㎡ 14.7 公建 万㎡ 2.6 合计 万㎡ 17.3 一、拆迁费用 项 目 计量单位 数量 其中 A片区（数量） B片区数量 C片区数量 拆迁面积 万㎡ 4.62 1.13 1.58 1.9 置换比例 万㎡ （1：1.3） 6.00 1.47 2.06 2.47 补偿合计 万㎡ 6.00 1.47 2.06 2.47 搬家费 20元/㎡ 92.4万元 22.60万元 31.6万元 38.00万元 过度费 60元/年㎡ 277.20万元 67.80万元 94.80万元 114.00万元 其他费用 1万元/100㎡ 462 113 158 190 合计 万元 831.6 90.4 126.4 153 备注：根据现状地形图、经居委会入户和现场勘察大约统计数据 二、开发成本 序号 项目名称 取费标准 数量 金额（万元） 1 土地使用费 出让土地：成交价×12%+7.95元/㎡+2 （划拨土地：成交价×2%）（合12.5万元/亩） 81.6亩 1020 2 拆迁安置补偿费 831.6 3 前期工程费 住宅：建筑面积20.4元/㎡+建安费1.2%+占地面积10元/㎡ （合43元/㎡） 14.7万㎡ 749.1 公建：建筑面积19.2元/㎡+建安费1.2%+占地面积10元/㎡ 2.6万㎡ 4 建筑安装费 约：1500元/㎡ 25650 5 基础设施配套费 建筑面积：住宅107元/㎡；公建152元/㎡ 1968.1 地面硬化：实际面积80元/㎡ 0.56万㎡ 44.80 室外绿化、景观、照明：实际面积80元/㎡ 0.56万㎡ 44.80 6 政策性收费 住宅：面积32.64元/㎡+建安费1.2%（50元） 14.7万㎡ 855 公建：建筑面积35.84元/㎡+建安费1.2% 2.6万㎡ 7 不可预见费 （3+5+6）×5% 84.68 8 返还资金 9 其他费用 建筑面积： 100元/㎡ 1730 合计（万元） 32978.08 注：依据《邢台市人民政府关于进一步加快城中村、旧城区和危旧房改造的意见》（政字【2010】24号）中“四、关于旧城改造”中“实行政策支持” “对于公开出让部分的上述费用，由获取土地使用权的开发单位全额上缴，然后由市财政部门按照‘收支两条线’方式进行列支，全部返还给开发企业。” 三、开发费用组成　 序　号 项目名称 取费标准 数量 金额（万元） 1 管理费用 113+（总投资-10000）×0.8% 5136.08 410.88 2 销售费用 销售收入×2% 60800 1216 3 合计 1626.88 四、项目经营费 序号 项目名称 取费标准 数量 金额（万元） 1 营业税 销售收入×5% 2 城市维护建设税 营业税×7% 3 教育费附加 营业税×3% 4 地方教育费附加 营业税×2% 5 印花税 销售收入×0.05% 6 所得税 销售收入×2.5% 合　　计（万元） 销售收入×8.15% 55600 4726 五、项目销售收入 项目 销售面积（万平方米） 销售单价（元） 金额（万元） 住宅 8.7 4000.00 34800 商业 2.6 8000.00 20800 地下储藏间 地下车库 合计（万元） 55600 六、费用汇总表 序号 名　称 金　额（万元） 备　注 1 销售收入 55600 2 建设总成本 39330 3 其中 开发成本 32978 开发费用 1626 项目经费 4726 4 税后利润 16270 5 利润率 41% 结论分析：此时计算项目开发利润为 ，项目 可行。 邢州路西侧地块经济效益分析 按照区政府的部署，启动邢州路西侧改造。规划用地范围；邢州路以西、张家巷以东、二中操场以南、红桥水岸以西，规划用地约28亩、征收面积约1.78万㎡、居民约170户、涉及公产4处。根据《改造地块的规划意见》、《规划总平图》、《小东街东侧片区改造征收补