v69南京市房地产市场需求分析与对策研究.docVIP

3A学习网----中国最专业的学习网站 3A学习网----中国最专业的学习网站 南京市房地产市场需求分析与对策研究 需求的主要因素进行定量分析，研 究其影响力大小。 5、南京市房地产市场需求趋势预测。环境分析部分对宏观市场、社会环境进行综 合评述:需求预测部分由宏观到微观，从客体到主体，全方位地对南京市房地产市场需 求主要影响因素进行预测，判断南京市房地产市场需求的变化趋势，并借助灰色预测法 对南京市房地产市场的需求量进行定量分析。 6、调控市场需求、建设健康市场的对策分析。综合应用宏观经济学、管理经济学、 管理科学等相关知识，从管理需求、调控需求的角度，提出解决问题、突破困境的方法， 为南京市房地产市场能够更好地、健康地发展提出可行的建议性意见。 1.4本文研究的意义 目前，由于缺乏足够的理论指导和实践经验，政府对房地产的宏观调控只是依据经 验和定性判断，在政策细节的制定和操作上无法辨别其实际利弊和作用效果，而企业也 因对房地产需求及配置规律缺乏了解而使其实现利润和效用最大化的目标受到制约。这 些不利效应均会带来房地产存量的产出浪费，导致房地产投资所带来的经济快速增长缺 乏充足的后劲支持，易产生波动甚至下滑的负效应。因此，全方位、系统地对南京市整 个房地产市场需求做全面定性、定量分析研究具有重要的理论和实践意义。 本项目研究的理论价值表现在:(1)研究市场的历史和现在，对影响未来市场于需求 变化的相关因素进行分析，揭示市场真实面目，分析市场需求变化的原因，从调控市场 需求的角度，提出促进市场健康发展的意见与建议。(2)引入资本全球化的影响因素， 更加符合时代特征，有利于完善对南京市房地产需求的预测。 本项目研究的应用价值体现在:房地产市场是房地产业的载体，是各种利益相关者 第一章绪论 博弈的舞台，提供公正全面的分析、科学客观的需求预测、积极可行的对策:(1)有利于南京市房地产市场管理者更清晰地认识当前的形势和发展趋势，更好地把握住市 场，做好市场调控工作;(2)有利于房地产市场参与者对南京市房地产市场需求有更清晰的认识，提高决策的正确性和准确度:(3)为南京市其它商品市场研究提供借鉴。 1.5展开研究的技术路线 问题的提出 研究的理论基础和方法 南京市房地产市场发展历史和现状及特征分析 南京市房地产市场需求演变和现状及特征分析 南京市房地产市场需求影响因素分析 \n求会影响到整个国民经济的315元总产出。 2.1.2房地产需求弹性理论 房地产需求弹性是指影响房地产需求的诸多因素发生变化以后，需求量做出相应增减变动的程度的大小。影响房地产需求的因素多种多样，但一般来说在理论上假定影响 第二章研究的理论基础和方法体系 房地产的主要因素有两个，即房地产价格和消费收入水平。因此房地产需求弹性理论在分析房地产需求量时，主要分析房地产需求的价格弹性和房地产需求的收入弹性。 2.1.2.1房地产需求的价格弹性 房地产需求的价格弹性是指房地产商品价格变动的比率所引起的需求量变动的比 率，或者说是指房地产需求量变动对价格变动的反应程度。用公式表示为: 需求弹性=需求量变化的百分比/价格变动的百分比 一般来说房地产需求的价格弹性比较小，而且由于房地产商品的特殊性，即具有消 费品和投资品的双重属性，房地产商品的需求曲线应该是一条特殊的弯折需求曲线。也就是说，当房地产价格在一定范围之内时，房地产的需求价格弹性较小，或者说缺乏弹 性;而当价格超出一定范围继续上涨之后，房地商品需求价格弹性就会变得较大，或者说变得富有弹性。房地产商品的需求曲线可以用下面的图形来表示: P‘A 0一.一-一~一--州，Q 图2.1房地产的需求曲线 图2.1中，P表示价格，Q表示需求量，曲线ABC表示房地产商品的需求弯折曲线. 在BC段内，房地产需求缺乏价格弹性，其曲线形态表现为比较陡峭。在AB段内，房 地产需求价格富有弹性，其曲线形态表现为比较平坦。 2.1.2.2房地产需求的收入弹性 房地产需求的收入弹性是指收入变动的比率所引起的需求量变动的比率，或者说， 是\n化、社会化、集约化的方式进行，投资成本得以控制，投资 。曹振良房地产经济学通论北京:北京大学出版杜，2003. 385 第二章研究的理论基础和方法体系 效率得到提高:同时，房地产贷款的发展有助于减轻经济波动，改善经济运行效率。 2.1_4心理因素理论 “真实的经济要素”的变化导致了人们态度的变化。心理因素理论创立人A.C.庇古对导致人们态度变化的社会因素中列举了五个要素:(1)农业产量的变化: