武汉江夏项目建议书.docVIP

PAGE 江夏地块调研项目建议书 中国指数研究院 2007年11月 目 录 TOC \o 1-3 \h \z \u 一、项目背景 3 二、工作目的及研究思路 3 三、工作内容 4 1 武汉市场概况及趋势分析 4 2. 江夏及周边房地产背景资料分析 4 3. 江夏及周边市场分析 5 3.1供给分析 5 3.2需求分析 5 3.3价格分析 5 4. 消费者分析 5 4.1消费者购买力分析 6 4.2消费者购买意向分析 6 4.3武汉市老年住宅产品需求特征 6 5 目标项目市场定位 6 5.1地块及发展条件分析 6 5.2项目市场定位 7 四、时间安排和服务费用 7 1. 工作计划 7 2. 服务费用 8 五、项目组主要成员 8 一、项目背景 湖北康乐苑发展有限公司拟投资开发位于武汉江夏的一个地块，地块位于大桥新区大花岭村文化路以东、正汤路以北，占地面积为441433平方米。 为了判断以上地块投资开发的可行性，湖北康乐苑发展有限公司拟委托中国指数研究院华中分院开展相关地块的调查和研究工作。 二、工作目的及研究思路 对于任一个房地产项目，地段是影响项目价值和市场空间最为关键的因素。房地产行业内就有一句广为流传的、十分经典的话——“地段、地段、地段”（location、 location、 location）。 一个项目的价值在很大程度上取决于其地段属性。例如在城市中心，商务繁华地段决定了区域内写字楼和公寓项目的高价值。当然，这种项目特定价值的形成也不仅仅限于上述宏观方面的地段属性，中观、微观地段属性在其中也产生了较大的影响。如中心商务区里的写字楼项目，由于与核心区域的关联程度，与外界的交通联系方便程度等等，各项目往往都能形成一个自身特有的价值。 同时，正是不同地段项目特定价值的形成使得不同项目自然的形成了特定的目标客户群体。这是客户群体在选择目标产品时，自身的需求属性和特点决定的。他们根据自己的实际需求，以自身特有的消费或购买属性和特点进行项目的选择。换言之，特定地段的特定项目面对的是特定的目标客户群体。因此，从这个角度来看，项目的地段属性不仅决定了其特定的价值，而且还决定了其目标客户群体，对于未来项目的市场空间产生了较大的影响。 综合而言，地段属性会对一个特定的项目产生强大的影响，对于特定地段的特定项目，会具有自身特有的价值，面对的也是特定的客户群体。因此，对项目定位而言，项目地段属性的研究就显得非常重要。项目定位首先必须充分体现出项目特有的地段属性，才能真正最大的发挥项目应有的价值，充分利用特定目标客户群体开拓市场空间。 当然，在考虑项目最终定位过程中，仅仅考虑其特定的地段属性也是远远不够的。项目最终需要面对市场竞争，面对客户群体，因此市场的供需状况、竞争形势以及未来市场的发展空间，也将对项目的定位发生强烈的影响。如果仅仅从地段的角度考虑，而不考虑市场状况，项目的定位就很有可能在市场上遇到较大问题。这就是说，在项目定位过程中，必须在考虑项目地段的同时，深入研究市场情况。 贵司项目的市场定位报告就是在详细分析项目地段属性和市场状况，充分结合两者考虑的基础上，对项目做出既能体现其地段价值又能较好适应市场的建议。当然在这个过程中，项目本身的实际情况，也会影响到最终的项目定位，我们也将对此进行深入的展开分析。 三、工作内容 1 武汉市场概况及趋势分析 在对全国及武汉市宏观经济发展状况及房地产相关政策分析的基础上，重点对武汉市近几年经济发展状况、主导产业发展状况、社会经济发展规划、城市建设规划、未来发展趋势等的分析，结合武汉市房地产相关政策，判断外部宏观经济和房地产相关政策对项目开发的影响。 对于武汉市目前知名开发商的开发状况、市场份额、土地储备、拿地成本等情况进行分析，判断项目外部竞争环境对项目开发的影响。 2. 江夏及周边房地产背景资料分析 通过对江夏及周边区域的政府规划、产业支撑、配套、自然及人文资源及区域在城市未来发展中的地位几个方面对江夏及周边区域住宅及商业项目的市场背景进行分析。判断该区域房地产市场的发展趋势，把握项目开发的总体方向。 3. 江夏及周边市场分析 3.1供给分析 （1）供给情况 通过对在售、在建、规划住宅项目以及商业、写字楼的调查，了解项目区域的现实和潜在供应量，并对其位置分布、开发进度、发展趋势等进行分析。 （2）产品特征 主要从社区配套、社区规划（组织方式、风格特点、容积率、绿化率等）、建筑形式、户型设计（户型结构、户型面积、户型配比、户型特色）及商业配套等方面调查分析项目区域住宅、商业、写字楼的产品特点。 3.2需求分析 在对区域内项目总体销售情况调查的基础上，分别对不同