滨州商品房销售管理办法解读.doc

《滨州市商品房销售管理办法》（解读） 滨州市住房和城乡建设局 2015年5月25日，滨州市人民政府印发了《滨州市商品房销售管理办法》（以下简称《办法》），自2015年7月1日起施行，有效期至2020年6月30日。《滨州市城市商品房预售管理办法》（滨政发〔2008〕68号）同时废止。现就《办法》有关规定介绍如下： 一、《办法》制定的主要依据 《滨州市商品房销售管理办法》的编制是以《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国广告法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《山东省商品房销售条例》等法律、法规为主要依据，以《山东省商品房销售条例》为基础，充分结合近几年来我市房地产开发市场实际发展状况，遵循细化管理规则、简化管理流程、明确责任主体、高效解决问题的原则，编写的一部更具操作性的地方管理办法。《办法》内容设七章，共五十条。 二《办法》制定背景和意义 规范的秩序是房地产市场平稳健康发展的基础。为大力规范房地产市场秩序，加强商品房销售管理，维护商品房交易双方当事人的合法权益，防止房地产市场出现“延期交房”、“违规销售”等违规情况发生，结合我市房地产市场企业实力普遍较弱、房屋销售周期较长等特性，为进一步加强商品房销售管理，突出解决市场中出现的相关问题，保护商品房买卖双方的合法权益，我市在《山东省商品房销售条例》的基础上，结合外地市经验做法，经市场调研，多次论证，对销售管理办法的内容做了进一步创新和完善，出台了《滨州市商品房销售管理办法》。《办法》更具操作性和指导性，办法的实施必将对全市房地产开发市场持续、平稳、健康发展起到积极促进作用。 三、《办法》制定的主要目的和解决的主要问题 办法进一步明确了我市各级房地产管理部门的职责职权。为促进和鼓励开发企业进行商品房现房销售，减少商品房预售中的矛盾纠纷问题，把“商品房现售管理”做为单独一章详细阐述了商品房现售的条件和程序。为确保项目顺利开发建设完成，进一步加强了商品房预售许可对工程建设形象进度的要求，明确了商品房预售款监管和买卖合同网签备案管理制度，要求售房场所信息公开公示，保护广大购房者的知情权。同时，为加快我市房地产开发企业信用信息体系的建设，办法明确提出做好企业信用等级评价及具体办法。《办法》的出台将加快我市建设规范有序、平稳健康、品质提升、环境友好的房地产市场新秩序。 四、《办法》相比省条例体现的新要点 1、明确了县区行政管理权限：市住房和城乡建设行政管理部门负责全市商品房销售管理工作。 县人民政府商品房销售管理部门负责本行政区域内商品房销售管理工作。滨城区、沾化区、滨州经济开发区、高新区、北海经济开发区建设或房产管理机构，按照市住房和城乡建设行政管理部门的要求，开展辖区内商品房销售管理相关工作。 2、分别制定了“现售管理”和“预售管理”两章节的管理规定，并对条款做了进一步细化完善，将“现售管理”提到“预售管理”的前一章，彰显出我市提倡和鼓励房地产开发企业现房销售的管理思路，既能提升房屋质量和品质又能减少商品房买卖双方的矛盾纠纷问题，也是房地产市场发展成熟后的新趋势。 3、在商品房预售条件中明确了工程建设形象进度要求：“应完成主体结构工程的一半以上，并确定施工进度和竣工交付日期。” 此条内容是根据国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知（国办发〔2013〕17号）文件要求，并结合我市实际制定的条件。既是对开发项目建设形象进度的明确，同时也是对商品房预售条件的提高。能促进开发企业建设进度，有效防控开发项目“烂尾”、延期交房等不良现象发生。 4、第十三条“商品房预售许可依下列程序办理”是在省条例的基础上进行了理顺和简化，预售许可程序清晰的分为“受理--审核--许可--公示”共四步，进一步简化了行政审批流程，缩短审批时限、提高了办事效率。 5、在第十六条“房地产开发企业进行商品房预售所得的款项，必须用于支付与预售商品房有关的工程建设等费用。”中用五小条细化了预售资金监督管理制度的实施程序和管理措施，明确商品房预售款监管协议中管理部门、开发企业、银行三方的责任、权利和义务，同时突出商品房买卖合同双方主体责任义务，出卖人告知付款方式及专用账户，买受人应将购房款主动存入商品房预售款专用账户。 6、将广告与合同的条款融合到了一章里，是体现广告内容对合同产生的法律责任影响，增强开发企业合法守规发布广告的意识。销售广告和宣传资料对商品房所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及商品房价格的确定有重大影响的，应当视为合同内容。 7、强调了商品房买卖合同的约束力和法律效力，业主和开发企业作为合同责任主体，应强化各自的责任、义务意识，发生合同违约行为，应按照合同内容约定，通过司法途径公平公正解决。 8、增加了第二十六条“商品房买卖