影响拿地的企业因素.docVIP

土地储备系列一:影响拿地的企业因素 ??? 影响拿地的企业因素有： ??? 1、公司战略 ??? 从公司整体发展角度，是否要进入一个区域，进入一个城市，是否要扩大在该城市的市场占有率。这方面需要重点考虑的是做好城市领先和城市数量的关系，尽可能的把更多的城市做成根据地。 ??? 2、土地储备 ????一是从土地储备总量上是否充足，能否支持未来几年的可持续发展，特别是对上市公司而言，由于拿地到竣工确认收益至少需要三年，因此土地储备必须保证未来三年的业绩支撑。二是从土地储备结构上是否合理，是否一线、二线、三四线布局合理、是否市区、近郊、郊区分布合理，是否高端、改善、刚需有效组合等等。 ??? 3、资金情况 ??? 公司的资金是否充足，募集资金的能力与成本如何？如果资金充足亦或过剩，募集资金的能力强，而项目开发的预期收益率高于资金募集成本，那么增加项目土地储备可以增加公司的利润的，应该合理利用融资增加土地储备。 ??? 4、溢价能力 ??? 公司在品牌、产品、营销等是否能在某一区域或某一类产品上实现较高的溢价，如果具有较高的溢价能力，那么不仅项目的潜在收益较高，而且公司也有较高的机会获得该项目。反之，如果公司的溢价能力有限，不仅是收益水平低，实际上公司通过公开方式投的土地的几率也很低。其中政府关系也是公司实现土地向下溢价的一项重要资源。 ??? 5、成本控制 ??? 公司取得土地的成本不应该高于周边土地的价格（除非公司的溢价能力极强），即谨慎对待地王项目，如果公司获得土地的成本低于市场水平，或是市场的土地价格存在刚性，易升难降，则土地成本风险较低。 ??? 6、隐性收益 ??? 除了财务性的收益外，项目开发还有提升公司品牌、改善土地储备结构、团队建设等隐性收益，因此也要综合考虑这些隐性收益，这将影响到公司的长期上溢价能力。 土地储备系列二:影响拿地的城市选择 ? ??? 除了企业内部因素外，项目开发（以住宅为例）的超额利润来源于行业上行、城市红利、项目潜力和操盘附加四个方面，先谈 影响拿地的城市因素： ??? 1、城市规模 ????“溢价诚可贵，风控价更高”，拿地的首要因素是可行，其次才是尽可能高的土地溢价空间。 ????决定项目可行性首先是一个城市的市场规模大小，市场规模大，项目的平台就大操盘的选择面也大，公司后续也可以增加项目扩大市场份额，这样的城市才有价值。 ??? 判断一个城市市场规模的外在体现是房屋成交量，包括一手房和二手房，内部因素是人口规模、人口结构和购房偏好。 ??? 人口规模又包括市区的人口规模、自然增长及城市化速度，下辖县人口迁入（受城市首位度影响）和城市外部人口迁入（受城市辐射力影响）三个方面，从人口规模角度，不仅要了解市区自身人口数量，更要分析中心城区对城市以外区域和对下辖县的人口集聚力。 ??? 从人口结构角度，要分析购房人口的家庭生命周期，确定刚需、改善型和享受型等细分的规模及趋势。 ??? 从购房偏好角度，有的城市居民倾向于把储蓄用于购房自住或是投资，而有的城市居民喜欢吃喝玩乐型消费。 ??? 综合而言，把对影响市场规模的人口及需求因素作为趋势研究的根本，以市场房屋成交量作为参考数据。 ? ??? 2、市场竞争 ??? 市场竞争的根源在于土地，因此需要分析土地形态的三个阶段确定竞争程度及趋势： ??? 决定长期竞争趋势的是城市土地资源的稀缺程度与政府土地供应的节奏和规模；土地稀缺且供应有限，那么长期的住宅市场必然是供应有限的，竞争和风险是可控的，土地升值的空间是广阔的。 ??? 决定短期竞争程度的是开发商手中的存量土地规模及在建未售项目，这些将在未来几个月或是一两年内形成有效供给，很大程度上决定了当前拿地未来所面临的竞争程度。 ??? 在售项目的规模及去化速度反映了市场是饥渴的还是需求平淡，也会影响未来价格上涨的动能。 ? ??? 3、溢价机会 ??? 对于一名土地储备工作者而言，确保项目的可行性只是初级，尽可能的追求土地带来的溢价才是终极目标。 ??? 城市给予土地溢价的机会在于以下三个方面： ??? 一是需求带动型，即城市化进程带来的人口红利，大致来讲，客群加权城市化水平在45%-55%之间，城市化进程最快，房价上涨也最快。 ??? 二是成本推动型，如果政府土地收储来源由天然净地转为旧改或拆迁为主时，或是政府在城市某一区域投入大量市政建设时，土地的成本价格均会大幅上升，在此之前布局土地无疑有很好的土地溢价空间。 ??? 三是由供给结构影响，每个城市的土地供应是波动的，而受到外来开发商及资金进入影响，需求也是波动的，供给结构的转变会大幅提升地价，抢在其他地产商大局进入之前，适时布局，将会享有很好的土地溢价空间。 ??? 除了以上三个方面，还要注意城市的购买能力，不仅是经济总量和人均水平，还有分析不同支柱