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项目投资服务建议书 PAGE PAGE 3 澧县**局项目投资建议书 2012-12-12 目 录 第一部分 澧县房地产市场发展概况 澧县目前房地产市场总体特点 澧县住宅市场发展状况 澧县商业市场发展状况 第二部分 项目地块现况 项目简介 项目合作协议 项目分析 第三部分 项目投资分析 成本估算 售价估算 收益估算 第四部分 结论与建议 结论 投资建议 一、澧县房地产市场发展概况 （一） 澧县目前房地产市场总体特点 1. 房地产市场未受到太大宏观政策影响 2011年对中国的房地产市场是一个巨大的考验，在国家对房产市场一系列的调控政策之下，众多一线城市房价涨幅放缓，成交走低。作为三线城市的澧县，上半年市场刚性需求强烈释放，住宅价格也达到了上半年的最高峰值，创出了与以往不同的辉煌，澧县楼市呈现出一片积极向上的发展势头。在7月底国家对三线城市即将出台“限购”政策的不利影响下，八月份以后的澧县楼市成交量出现了小幅度下滑。但与国内一线城市的大幅度下滑相比，澧县市场由于刚性需求旺盛，因此出现的波动也相应较小。但不可否认，购房者的观望心理再加上国家实行的加息、限贷政策也影响了澧县楼市的走势。 进入2012年，1—10月，全县共销售商品房18.6万㎡，同比下降53.69 %，环比增长15.17%；销售金额6.01亿元，同比下降46.05%，环比增长15.58%。。据调查统计至10月，商品房累计成交均价为3229元/㎡，同比增长17.12%，推盘量逐步增加，首套房贷利率放松……2012年的澧县楼市，正悄然度过冰封期。 2. 市场管理日趋规范化 澧县的房地产市场处于起步发展阶段，近几年，开发项目像雨后春笋一样在澧县各个角落拔地而起。随着人民生活水平的提高，消费观念的改变，人们对生活环境、生活品质有了一定要求，开发商引进了各种先进的房地产开发理念，产品品质逐渐提高。外地品牌开发商或者实力开发商的进驻，将新颖的建设开发理念，引进澧县地产市场的领域，不断推动和提高本市原有市场机制、竞争机制、营销模式的发展，同时也推动澧县市房地产市场良性、科学的发展。使得当地房地产开发水平获得进一步提升，市场化更加成熟。 3. 投资购房比例小，刚性需求占市场主要份额 在澧县市经济指数逐年上涨，总体房价相对比其他大城市较低的情况下，澧县市外来人口逐年增多并没有引起房地产价格的飞速发展，而是处于市场稳步健康发展的状态。很大部分原因是澧县市房地产中投资性购房比例不高，绝大部分为自住型刚性需求，特别是2011年国家新一轮房地产调控措施的出台，对房地产投资投机打击较大。 （二）澧县住宅市场发展状况 1. 住宅开发量分析 随着新生代的买房需求和加快城市化涌现的流动人口租房需求叠加在一起，对商品住房的需求日趋旺盛。自2004年以来，全县固定资产投资额逐年递增。2008年与2011年，由于受市场大环境与政府政策的影响，增长速度较为缓慢。2009年，于经济形势利好的情形下，增长速度高达84.4%。 图1 澧县2004年至2011年固定资产投资额情况 2011年，全县共完成房地产投资14.6亿元，同比增长40.5%；房地产新开工面积72.6万㎡，同比下降7.5%；房地产施工面积99.79万㎡，同比增长23.4%；房地产竣工面积59.9万㎡，同比增长8.3%。截止至2012年10月底，全县共完成房地产投资12.44亿元；房地产新开工面积54.32万㎡；房地产施工面积121.75万㎡；房地产竣工面积49.97万㎡。 表1 澧县2011年土地供销情况 项目 数据 投资额 （亿元） 新开工面积 （万㎡） 施工面积 （万㎡） 竣工面积 （万㎡） 销售面积 （万㎡） 销售金额 （亿元） 2011年 14.6 72.6 99.79 59.9 46.02 13.12 同比 40.5% -7.5% 23.4% 8.3% 2.95% 20% 2. 住宅销售量分析 受2008年的全球性金融影响，澧县房地产市场不可避免的出现过短时间的市场萎缩，商品房交易量下降。进入2009年，市场出现明显回暖，交易量大幅提高，同比增长87%。2010年受政策调控影响，商品房销售面积增长速度缓慢。2010年的库存量为33万㎡，2011年投放面积为35.95万㎡，虽比2010年的投放量下降了37.2%，但年销售量同比上年还是上涨了。 图2 澧县2008年至2011年商品房销售面积柱状图 3. 澧县住宅供应现况 近年来，澧县更多的购房家庭不再满足于安居型的住房，而是逐步趋向于追求康居型住房。在住宅产品上更加注重理念上、设计上的创新，更加重视配套设施的投入以及社区的物