商品房买卖合同纠纷实例.pptVIP

关于违约金数额的调整  审判实践中，商品房买卖合同中都对赔偿数额计算方法作了约定，但约定的标准有较大差距，如涉万诚公司案件将计算标准定为日万分之五、涉联盛公司案件定为日万分之一。合同法第一百一十四条赋予了当事人依法定条件和程序请求调整违约金数额的权利。《商品房买卖司法解释》第十六条对如何调整违约金数额作了规定。 根据上述司法解释规定，其参照标准在于买受人实际损失。然而在具体案例中，买受人往往难以提供有效证据对自己的实际损失予以证明。这种情形下买受人的实际损失如何认定？《商品房买卖司法解释》没有明确规定。 各地司法实践对此观点也不统一，主要存在两种方式：一是以同期银行贷款利息为标准确定损失数额；二是按同地段租金标准确定损失数额，如湖南省宁乡县人民法院判决张某诉长沙教育基建开发有限公司商品房预售合同纠纷一案中，法院依据开发商评估申请委托宁乡县价格认证中心进行价格评估，进而依据评估结论确定损失。 淮安中院指导意见对于损失的认定是以同期银行贷款利息为标准，从而对违约金数额进行调整。如清浦法院审理的涉万诚公司案件中，判决书关于实际损失的认定表述为：原告所交的房款若由原告占有，原告应有相应的利息收益，即原告的损失主要表现为利息损失。 应该看到，每个买受人购房目的、自身情况等因素的不同，决定了其实际损失必然也不一样，按同地段租金标准确定损失数额的前提为买受人购买商品房的目的是出租而并非居住。