税收土地增值税业务简介.pptVIP

（十）关于拆迁安置土地增值税计算问题 1、房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。 2、开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发〔2006〕187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。 3、货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。 （十一）土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题 纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。 * 五、应纳税额的计算 应纳税额=增值额×适用税率 凡增值额超过扣除项目金额50％以上，即应同时适用两档或两档以上的税率，需分档计算应纳税额。 为便于计算，可利用速算公式，具体如下： （一）增值额未超过扣除项目金额50％的 土地增值税应纳税额=增值额×30％ （二）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的 土地增值税应纳税额=增值额×40％-扣除项目金额×5％ （三）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的 土地增值税应纳税额=增值额×50％-扣除项目金额×15％ （四）增值额超过扣除项目金额200％的 土地增值税应纳税额＝增值额×60％-扣除项目金额×35％ 公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。 六、土地增值税的计算 （一）确定房地产转让收入； （二）计算确定扣除项目金额； （三）计算增值额（增值额＝转让房地产收入－扣除项目金额）； （四）计算增值率(增值额与扣除项目金额之比即增值率)； （五）确定适用税率计算应纳税额。 应注意：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。 例：某房地产开发公司建造并出售了一栋写字楼，取得10000万元的销售收入（营业税税率为5%，城建税税率为7%，教育费附加3%）。该公司为建造写字楼支付了1000万元的地价款，建造此楼时投入3000万元的房地产开发成本，计算该公司转让此写字楼应纳的土地增值税。 第一步，确定转让房地产的收入。转让收入为10000万元； 第二步，确定转让房地产的扣除项目金额； 取得土地使用权所支付的金额1000万元； 房地产的开发成本为3000万元； 房地产开发费用为（1000+3000）*10%=400万元； 转让房地产有关的税金为10000*5%*（1+7%+3%）=550万元； 从事房地产开发的加计扣除为（1000+3000）*20%=800万元； 转让房地产的扣除项目金额为1000+3000+400+550+800=5750万元； 第三步，计算转让房地产的增值额10000-5750=4250万元； 第四步，计算增值额与扣除项目金额的比例4250/5750=73.91%； 第五步，计算应纳的土地增值税税额 4250*40%-5750*5%=1700-287.50=1412.50万元。 七、征收管理 （一）纳税项目登记：从事房地产开发与建设的纳税人应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后30日内，向项目所在地主管地税机关办理税务登记。 （二）纳税地点：纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，转让房地产座落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。 （三）纳税义务发生时间：直接转让房地产的，为取得收入的当天；以赊销或分期收款方式转让房地产的，为本期收到价款的当天或合同约定应收到价款日期的当天；采用预收价款方式转让房地产的，为收到预收价款的当天。 （四）房地产开发项目以房地产成本核算的最基本核算项目或核算对象登记。成本核算和扣除项目的分摊方法一经确定，在土地增值税清算前，不得变动。 （五）征收方法： 1、土地增值税预征 土地增值税预征:纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。《细则》第十六条 (1)普通住宅，按预售(销售)收入1%预征率预征土地增值税。 非普通住宅，除普通住宅以外的其他开发品(包括:非普通住宅、车库、营业用房等)按预售(销售)收入2%预征率预征土地增值税。 (2)对房地产开发公司既建造普通住宅又建造其他类型商品房的，其销售收入应分别核算，否则按从高的预征率预征土地增值税。