第四章 住房抵押贷款化.pptVIP

根据产生现金流的资产证券化类型不同,我们常常把资产证券化划分为资产支持证券(简称ABS)和住房抵押贷款证券 (简称MBS)。MBS与ABS之间最大的区别在于:前者的基础资产是住房抵押贷款,后者的基础资产是除住房抵押贷款以外的其他资产 实施证劵化的步骤 ?(1)发起人如国家开发银行和建行确定证券化资产,组建资产池。? (2)设立特设信托机构(SPV)。SPV是资产证券化的关键性主体,它是一个专为隔离风险而设立的特殊实体,设立目的在于实现发起人需要证券化的资产与其他资产之间的风险隔离。在SPV成立后,发起人将资产池中的资产出售给SPV,将风险锁定在SPV名下的证券化资产范围内 (3)资产的真实销售。即证券化资产完成从发起人到SPV的转移。在法律上,实质意义上的资产证券化中的资产转移应当是一种真实的权属让渡,在会计处理上则称为真实销售。其目的是保证证券化资产的独立性--发起人的债权人不得追索该资产, SPV的债权人也不得追索发起人的其他资产。 (4)进行信用增级。SPV取得证券化资产后,为吸引投资者并降低融资成本,SPV必须提高拟发行资产支持证券的信用等级,使投资者的利益能得到有效保护和实现。信用提高技术成为资产证券化成功与否的关键之一。? (5)资产证券化的信用评级,即由信用评级机构对未来资产能够产生的现金流进行评级以及对经过信用增级后的拟发行证券进行评级。资产支持证券的评级为投资者提供证券选择的依据,从而构成资产证券化的又一重要环节。  (6)发售证券。在经过信用评级后,SPV作为发行人如中诚信托和中信信托,通过各类金融机构如银行或证券承销商等,向投资者销售资产支持证券(ABS)。 ?(7)向发起人如国家开发银行和建行支付资产购买价款,即SPV将证券发行收入按照事先约定的价格向发起人支付购买证券化资产的价款。 (8)管理资产池。资产支持证券发行完毕后到金融市场上申请挂牌上市,但SPV还需要对资产池进行管理和处置,对资产所产生的现金流进行回收。管理人可以是资产的原始权益人即发起人,也可以是专门聘请的有经验的资产管理机构。在信贷资产证券化运作中,管理人主要负责收取债务人按期偿还的本息并对其履行债务实施监督,在房地产证券化运作中,管理人主要负责通过出租或出售房地产等方式获取收益。? (9)清偿证券。按照证券发行时的约定,待资产支持证券到期后,由资产池产生的收入在还本付息、支付各项服务费之后,若有剩余,按协议规定在发起人和SPV之间进行分配,整个资产证券化过程即告结束。对资产证券化的基本运作程序了解之后,我们可以看到,整个资产证券化的运作都是围绕SPV这个核心展开的,SPV是整个资产证券化发行与交易结构中的中心。 三、我国开展住房抵押贷款证券化的主要障碍 1．抵押贷款一级市场还有待进一步发展 2．相关法律法规还很不健全 （1）组建证券化特别机构(SPV)和证券发行的法律障碍。 （2）关于债权转让的法律障碍。 （3）信用增级的法律障碍。 （4）机构投资者进行证券投资的法律障碍。 3．信用体系和各类中介服务机构的发展还有待健全 四、关于在我国推行住房抵押贷款证券化的建议 1．试点探索，逐步推广 2．继续扩大和规范住房抵押贷款一级市场 3．放宽市场限制，积极培养投资主体 4．完善法律法规体系 5．加大证券化所需人才的培养力度 四、完善一级市场的风险控制机制 商业银行在开办住房抵押贷款过程中，要逐步建立并完善个人信用登记制度，在抵押贷款的创造过程中，对抵押贷款申请人进行科学合理的资格审查。在发放贷款时对各笔贷款在贷款总额、借款人职业与年龄、抵押房产地域的分布上不宜集中，以防范非系统性风险的发生，保证贷款集合未来现金流的稳定性。 五、规避定价风险 1）提高住房抵押贷款的质量。 2）对非政策性住房抵押贷款可设计浮动利率。 对非政策性住房抵押贷款设计浮动利率，出售这种抵押贷款后，抵押贷款证券也可设计相应在的浮动利率。这样出售贷款银行的发行证券机构都可规避定价风险。 六、力求合理避税 银行应对以下两个方面的贷款向政府申请实行减免税。 1）所发放的贷款属于支持房改项目、城市规划大规模动迁项目、少数民族居住地安置项目、国家级商品房设计、建设、示范项目和经济型适用住房项目，这类贷款在出售给证券化特设机构时，银行可向政府申请减收名免征所得税、营业税和印花税。 2）资产的转让可考虑以债务托管的形式给予安排，这样只需支付托管费用，可以避免流转税的征收。 七、准备相关法律文件及相应的报告 一、住房抵押贷款证券化的动作模式 1、过手证券模式 是以住宅抵押贷款资产池为支撑所发行的证券。过手证券的发行人将抵押贷款汇集成一个为所发行证券提供担保的资产池，然后以此资产池为支撑发行过手证券，并将由该资产池所产生的现金流在扣除了有关的费用之后“过手”给证券投资