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商业（商铺）三年返租详细方案 关于三年返租方案的原理及文字说明： 本方案仅适合于针对投资、投机型客户的商铺。 一、三年返租 1、返租方案内容 返租率：年返租率8%，即每年客户可获得购房款的8%做为资金回报。 返租年限：三年 返租形式：三年一次性返还，在签合同时即买即返 关于返租的几点说明： 返租可让客户立即见到收益，抓住了客户购买商铺的原始动机和心理，亦从表面上降低了客户购买商铺的风险，给其吃了颗定心丸。但是亦需注意在统一说辞时一定严格把守口径关，即无论包租还是返租都是由第三方代理。不可说成由华神地产操作。 关于三年返租方案的示例说明：香榭丽都门面销售实行在签定合同时返还三年租金，且每年租金返还回报率高达8%的销售策略。具体要通过实例计算、推演出包租、返租的价格可操作性和操作模式。价格的制定原则是，把返租的费用加到价格里。 例如：出售3号楼102号商铺，建筑面积101.95㎡，建筑面积单价22158.62元/㎡，总价225.9万元。 政策的核心内容是：“三年租金一次性返还，每年回报率达 8%”。因此遵循“价格的制定原则是，把返租的费用加到价格里”，不难算出我们将要卖的商铺总价是： 225.9万元+225.9万×0.08×3=280.1万元 。 按公式推演如下： 总价：280.1万元， 每年返还 8%（回报率）：280.1万元×0.08=224094元， 三年租金一次性返还：224094×3=672282元，这时可得： 方案一： 总价：280.1万元-672282元=2128718元， 首付：1064359元 按揭：1064359元 月供约：11191.2元 ，解析：该方案的优点是按揭数额相对较少，月供少，负担少，只要能交得起首付，月供不是太大问题，缺点是首付比起方案二来说要高一些。 （备注：此时租金约为 100元/㎡/月的水平，鉴于目前该区域现状来说该租金水平较高，因此建议销售人员在解释这一块的时候忽略不详说，若有客户硬是要求解释这一块的时候，统一说辞内容即以远景规划、城市中心商业规划等来进行解释，未来的经营规模及空间非常可观，达到 100元/㎡/月的水平指日可待，而且我们实行的是 3年返租，不象有的房产商开发完就闪人，我们是本着经营市场，做大市场，负责任的态度来进行开发建设的，因此希望客户能打消顾虑。） 方案二： 总价：280.1万元 ，首付：1064359元-672282元=457218元 ，按揭：1400500元 月供约：14780.8元, 解析：该方案的优点是首付非常少（因为返租款是从首付里扣除的），就连工薪阶层也可以买得起旺铺（在广告诉求的时候可以重点描述），缺点是月供比起方案一来说要高一些。