太原鼎晨南屯商业项目前期策划方案 太原商圈调研(上）.pptVIP

鼎晨南屯商业项目前期策划案 The business planning Report;;第一部分 太原商业现状分析;（一）太原商业发展历程简述;2003-2004年间被业内与业外人士均称为“太原商业地产黄金年”，项目有：《铜锣湾国际广场》、《和信摩尔》、《环球世运村》、《麦特摩尔》、《基磊·鸿金宝》、《巴黎大街》等； 2005-2008年出现了供应量的连年下滑，市场销售萎缩，信心不足，原因来自03-04年大量上市商业所承诺的回购返租实现较差、小面积分割无法办产权等纠纷。07-08年间，太原商业供应多为社区内街商业和临街底商。 * 2009年至今，太原市商业供应面积再现高峰，达40.61万平方米。现售大型商业物业主要是新东方品牌大世界、其次还有万达广场酒吧街——太原不夜城、太原富力城、昌盛双喜城等临街商铺。;* 2005-2007年太原市的商业市场销售价格一直缓慢上升； * 2008年受金融危机的影响，销售价格略有下降， * 2009年至今太原商业市场销售均价约为：15167元/平方米。; 2005-2007年太原商业市场销售率呈上升状态，尤其2007年，在市场供应量少的情况下，销售率高达89.6%，呈现商业地产回暖势头； 2008年由于金融危机的影响，商业市场呈现“量价齐降”的现象； 2009年至今，由于商业市场供应的加大、售价提高，以及商业难以办理“按揭”等方面的原因，太原商业地产项目销售再次回归较低迷的状态。;;国十条对房地产市场的影响;小结：;（二）太原商圈现状调研;（1）太原商圈分布;;小结：;（2）传统商圈现状调研;;;;;传统商圈调研总结：;（3）新兴商圈现状调研;;;;;新兴商圈调研总结：;;;3、太原市典型经营性项目经营面积及业态类型： * 太原市经营面积在10000平方米以上的商业项目均为大型百货超市、购物广场、专业会所或酒店等业态。如金港大酒店、梅园百盛、沃尔玛等； * 经营面积在1000平方米以下的商业项目均为餐饮、KTV、酒吧、美容健身，名品店等特色商业。如和信地下广场餐饮店、滨河体育中心内夜店、健身会所等； * 介于1000-10000平方米之间的商业项目一般为中型百货超市、中高档餐饮、酒店等。如美特好、国美或苏宁电器、如一坊等。;4、太原市典型经营性项目租金情况： 太原市主要消费类商业物业租金均在4.67元/天/平米左右。目前： 小店区亲贤北街与长风街一带商业租金最高，整体区域（含小店镇）租金约在3.8元/天/平米左右； 迎泽区商业发展较早、也最成熟，商业物业表现较为稳定，整体区域租金约在5.2元/天/平米左右； 万柏林区商业发展相对落后，租金较低，正因此增长空间也最大。;（三）太原在售商业研究;;;;河西没有集成型中高端餐饮、娱乐、购物商圈！;（四）2009商业典范项目案例研读;;万达开发模式解读;2、组合店+精品店的开发模式 组合店+精品店的开发模式是目前万达集团商业地产开发中较成熟的开发模式，其代表作是天津万达商业广场，特点如下： A、项目规模：大于10万平方米 B、 建筑型式：按主力店业态不同分散式布局，首层精品店或另有商业街，二~三层为主力店，大洋百货则单独设计。 C、主力店：沃尔玛、大洋百货、时代华纳、OBI、灿坤等 D、主力店选择要求：国际或国内著名的商业企业。经营业态不同，具有长期合作的意向。;3、组建大洋百货 Shopping mall即商业中心是一种在欧美较成熟的商业模式，主要特征是在一个大型的商业设施中，合理有机地组织，规划不同的商业业态，最大限度地满足消费者的各种需求。 通常，一个mall 里面有三样东西是不可少的，百货店、超市、电影城。;大连万达集团于2007年在太原龙潭公园旁成功摘取503.25亩大型地块，2008年下半年拆迁启动，09年至今，经历一年左右的销售周期，引起了强烈的社会反响，项目总体规划如图所示：;;太原不夜城夜景鸟瞰（东北）;圆型广场（小剧场门前）;;; 地下停车452泊位（包括8个无障碍停车位）。地下汽车库的出入口分别位于南面和西面，在东面另有一出入口在地下与酒店相通。地下一层汽车库，层高5.150m； ;;;分析：本案与万达不夜城的对比 即如何能够在省会龙城形成 “北万达、南鼎晨”的全新商业格局;1、 商业资源：万达商业合作伙伴中有16家世界500强企业 　　解决办法：抛弃传统商业格局，差异化主题定位，把本案的主题做到最具鲜明个性特点，在我们定位的主题领域凸显优势，同时展开相应的招商工作。;2、区域商业氛围：万达位于龙潭湖畔，北城核心居住区，人口密度较大 解决办法：本案定位主题业态应该是辐射力最强的商业项目，依托河西的大生活区、乃至整个山西甚至华北区域，寻求突破。;3、开发体量：万达城市综合体中有几十余