用房地用市场法对房地产的评估报告.docx

房地产评估 根据自己的调查和对可行性进行分析，我选择房地用市场法对房地产进行评估。 基于公开市场假设 需要有一个充分发育的、活跃的公开市场，市场上有自愿的买着和卖着，他们之间进行平等的交易。 被评估资产的市场参照物及其相比较的指标是可以搜集的，在近期资产市场上可以找到与被估资产相同或相类似的参照物。 二．估价对象概况 1.建筑物状况 蓝光金悦天娇位于成都市锦江区成龙路龙兴大道，项目地处娇子立交内侧已入住的项目上东锦城旁，位于已逐步发展完善的川师板块内。总体架构高33层，占地面积仅为2.4万㎡，建面不到10万㎡，绿化率：30%； 容积率：2.40。 2.周围环境 交通：在出行上， 蓝光金悦天娇距离2017年通车的地铁7号线川师站约1.3公里。除去地铁外，项目周边还有12条公交路线经过。而在自驾方面，项目距离双向8车道的成龙大道仅250米，平时自驾较便利，不过高峰期容易堵车，这时可选择距离项目约3环路800米三环路绕行缓堵车。 学校： 金悦天娇距离川师不过800米，周边有川师从幼儿园到大学的一条龙教育配套，而除此外还有蓝谷地的金苹果幼儿园、成都三中等学校环绕，除去幼儿园金苹果为私立外其他均是公立学校，教育成本低，教学质量还有保障。 医院：项目旁边就是在2010年就已经入住的上东锦城项目，在小区底商的部分有要点和社区卫生诊所，基本的小感冒的问题能在这里得到解决。而大型的医疗配套，目前三圣乡的三甲医院华西医院锦江分院正在建设中，距离项目约3.3公里，仅3个公交站距离，未来就医也方便。 生活配套：在 金悦天娇旁的上东锦城社区底商部分有基本的生活配套，而对面的蓝谷地小区还建有蓝谷地商业广场，距离项目不过旁的三环路外侧就是卓锦城小区片区，现在片区内已有了卓锦城、锦江城市花园这样的大型社区，基本的生活配套已经齐备。 休闲配套：蓝光金悦天娇地处川师板块与三圣板块的交界地带。项目距离AAAA级景区三圣乡月3公里，距离幸福梅林则更近，平时休闲有去处。再加上三圣乡附近还有白鹭湾湿地、锦江绿道等市政规划休闲健身场所，是整个锦江乃至城东环境最好的地段，而身在附近的金悦天娇项目则可享受这些利好。 3.蓝光金悦天娇位于川师板块与三圣板块的交界地带，休闲娱乐设施配套较好，并且交通也比较方便，同时远离繁华市区，环境较好，根据最佳最优使用原则，保持现状是最佳用途。 三. 估价目的 为房地产的市场交易提供参考依据 四．评估时点 2016 五．价值定义 公开市场价值 六．用市场法对房地产具体分析和估价 1.搜集到的交易实例：华固一品，万科城，双方东城印象，建设广场，龙湖九里晴川，华宇广场等 2.选取的可比实例：华固一品，万科城，建设广场 选取依据：与估价对象大致处在同一供求范围内；与估价对象用途相同；与估价对象规模相当；与估价对象档次相当 建立价格可比基础 小区名称 华固一品 万科城 建设广场 使用权限 70年 70年 70年 交易类型 买卖 买卖 买卖 交易方式 人民币 人民币 人民币 面积内涵 建筑面积 建筑面积 建筑面积 成交日期 2015 2015 2015年9月19 成交价格 8300元/㎡ 8200元/㎡ 8800元/m2 用途 住宅 住宅 住宅 位置 锦江区水杉街369号 高新西区羊西线成外旁地铁二号线百草路站 成华区中环路五道口 规模（占地面积） 9947平方米 1.2万平方米 1.49万平方米 容积率 3.0 3.5 4.5 3.进行交易情况修正 所选取的房产在进行交易时为正常交易，不存在成交价偏离市场价的因素。因此，交易情况修正为零。 交易情况修正表 小区名称 华固一品 万科城 建设广场 交易情况修正 0 0 0 求取交易修正系数 华固一品交易情况修正系数：100/（100-0） 万科城交易情况修正系数：100/（100-0） 建设广场交易情况修正系数：100/（100-0） 4.进行交易日期修正 交易日期修正表 小区名称 华固一品 万科城 建设广场 成交日期 2015 2015 2015 交易日期修正：（平均每月下降0.1%） 可比实例1：1-6*0.1%=0.994 可比实例2:1-9*0.1%=0.991 可比实例3:1-7*0.1%=0.993 5.进行区域因素修正（采用打分法） 区域因素修正表 华固一品 万科城 建设广场 蓝光金悦天娇 繁华程度 较好 较好 一般 较好 交通条件 很好 较好 较好 一般 临街道路类型 较好 较好 一般 较好 公共设施 很好 很好 较好 较好 基础设施 较好 较好 较好 较好 离市中心距离 较好 一般