龙湖镇房地产市场分析报告.ppt

龙湖镇房地产市场分析报告 市场策划部 ; 1. 区域认知;龙湖镇位于郑州市南部，距中心城区11公里，是郑州市南部近郊卫星城。龙湖镇距航空港区18公里，将成为市区与港区的连接枢纽。 随着二七新区、南三环、南水北调运河等一系列工程的建设，南区开发速度仅次于东区，成为城市开发热点，龙湖的融城速度大大加速。;区域认知/城市属性;郑州都市区的核心发展思路：组团发展、产城融合；以东扩、西、南进、北控为发展方针。郑州市将构筑公路港、铁路港、航空港、信息港“四港联动”的大交通格局。 郑州南部的龙湖及航空港区有利于巩固和提升郑州国家级综合交通枢纽地位。;“一核”即中部核心区，重点建设高校区、中小学教育园区及科研开发区；东翼发展纺织服装、食品加工；西翼发展休闲居住、特色旅游。东部休闲教育区为房地产发展的主要区域。 范围：位于西南绕城高速、南水北调渠以南，京广铁路以西，郑少高速机场联络线、机场东出口联络线以北，郑尧高速公路以东，规划总面积138平方公里。 区内有众多产业园区，华南城，华商汇，科技教育园区，纺织服装产业区，郭店机械制造区。;京广快速路、紫荆山路、郑新快速通道、大学路、郑平路、绕城高速等多条道路联接郑州市区与龙湖，目前紫荆山南延工程及郑新快速路南三环段已经开工建设，预计2016年建成通车。 地铁2号线联接郑州、龙湖及航空港区，龙湖镇成为郑州市与港区的交通枢纽；地铁2号线南延工程预计2017年建成通车。;河南省第二人民医院;龙湖镇区内道路组织良好，纵横交错呈棋盘式分布；主要道路：老107国道、郑新快速公路、湖滨路、鸿鹄路、文昌路、祥云路、祥和路、双湖大道、泰山路、西南绕城高速等。 对外交通不发达，特别是与郑州市区交通不便，目前普通通道仅有老107国道与郑州市区相连，道路货车流量大，粉尘污染严重，不能有力支撑区内房地产发展；对市内客户置业龙湖有一定限制。;河南工程学院;区域认知/区域属性;区域认知/小结;市场分析/土地市场;市场分析/住宅市场;市场分析/住宅市场;市场分析/住宅市场/别墅市场;叠加产品面积集中在170-260㎡，联排面积集中在200-280㎡，类独产 品面积段为300-320㎡。;叠加价格1-1.3万/㎡，联排1.1-1.5万元/㎡，类独1.3-1.6万元/㎡和1.9- 2.3万元/㎡;区内别墅总价在150-800万/套之间，不同类型别墅产品、不同楼盘价 格差别较大。;区内别墅产品当期整体去化率较高，达到85%。;区内别墅产品潜在供应量较大，竞争较为激烈。;区内别墅成交客户多来自金水区、二七区及郑东新区。;区内别墅成交客户多关注户型面积、价格、景观规划及升值潜力，相 比2011年客户对工期进度及交房时间的关注有明显提高。;区内别墅市场产品品质及价格相差较大，品质型大盘依靠沿河景观、自身园林景观、长期的宣传及客户维系，其垄断地位很难被打破。走产品差异化路线争取市场份额是众多小规模楼盘的策略。 2013年区内楼盘别墅产品去化率较高，整体销售情况较为乐观。但2014年区内别墅市场有新盘入市，供给量明显上升，达到14.3万㎡；未来3年区内别墅市场竞争激烈。 客户对开盘时间、工期进度及交房时间有了更多的关注，建议项目在未来激烈的竞争环境中，保持并加快工期进度，按时或提前交房，迅速抢占客户资源。;市场分析/住宅市场/普宅市场;市场分析/住宅市场/普宅市场;市场分析/住宅市场/普宅市场;市场分析/住宅市场/普宅市场;市场分析/住宅市场/普宅市场;市场分析/住宅市场/普宅市场;市场分析/住宅市场/普宅市场;2012年区内高层成交客户多来自金水区、管城区，金水区达到25%；二七区及省外占9%，新郑市占7%。建议项目在做推广时，侧重金水区、管城区，兼顾新郑、及管城区。;市场分析/住宅市场/普宅市场;市场分析/住宅市场/普宅市场/小结;重点个案/康桥·九溪郡;;户型产品;;;户型产品;重点个案/锦艺城;重点个案/锦艺城;重点个案/锦艺城;竞争区域分析/别墅竞争区域分析;竞争区域分析/别墅竞争区域分析;竞争区域分析/别墅竞争区域分析;竞争区域分析/高层竞争区域分析;竞争区域分析/高层竞争区域分析;竞争区域分析/高层竞争区域分析;竞争区域分析/高层竞争区域分析;竞争区域分析/高层竞争区域分析;竞争区域分析/高层竞争区域分析;竞争区域分析/高层竞争区域分析/小结;竞争区域分析/小结;总结建议/市场预测;1.龙湖紧邻省会郑州市是承接市区 刚需外溢客户的第一区域； 2.区域环境优美，为低密度物业产 品提供良好的条件； 3.区内房地产市场逐步成熟，价格 较低，竞争优势明显； 4.区内自身规划良好，未来拥有 强势的教育资源。;总结建议;报告结束，谢谢！