回迁安置房项目分析.pptxVIP

回迁安置房项目分析前期策划设迁安置房与一般商品房的差异回迁安置房项目中老百姓的目标和需求回迁安置房特点突出表现开发商应注重采取措施化解风迁安置房户型设计补偿款问题必要的关怀与尊重设计中其他注意事项回迁安置房与一般商品房的差异对比分析01回迁安置房与一般商品房的差异对比分析回迁安置房项目中老百姓的目标和需求在拆迁中使自己利益最大化户型要舒适合理02回迁安置房项目中老百姓的目标和需求在拆迁中使自己利益最大化拆迁中使自己利益最大化补偿款获得更多舒适，合理的使用面积，并特别注重其中的公平一致性。必要的关怀和尊重回迁安置房项目中老百姓的目标和需求户型要舒适合理回迁安置房特点突出表现开发建设时间明确约束目标开发户型有严格的约定品质及配套要求更高入住时间具有批量、集中的特点销售资金更加难以保证03回迁安置房特点突出表现开发建设时间明确约束目标相对而言，普通商品房开发的销售及交房时间，开发商有更多自我计划权。拆迁安置等保障性住房却有更严格的外部制约性。由于此类开发，相当部分在拆迁原址建安置房回迁安置，原址从开始拆迁到净地，加土地上市交易时间，通常在8个月至一年左右，留给开发商开发时间其实十分有限。一旦因交房时间延期，将导致较为严重的违约后果及社会问题，如群众大规模集中上访、按原腾仓费2倍补偿，当延期一年以上交付时，延期安置补偿就高达所开发拆迁安置房政府回购价的约十分之一到二十分之一。品质及配套要求更高开发户型有严格的约定，具有一定设计难度无论是拆迁定建安置房，还是廉租房、经适房，都有严格的面积标准及楼型、房型标准，开发商不可随意变更。一般而言，各地拆迁管理部门均要求，拆迁定建房面积、楼型、房型在拆迁前均需向被拆迁人公示并供其选择，政府及相关业主单位再根据预测结果或实际被拆迁户选择结果确定某种户型建设套数，具有很强的预先设计条件的约束性，一旦变更，将存在被拆迁人合同选择房型与供应房型套数户型不匹配的严重问题。因此，此类房屋开发在设计时存在既要用足规划容积率指标，又要满足预定户型套数要求的，所谓“拼户型”的难题。对未从事过此类房屋开发的开发商而言，往往主观上会认为此类开发项目的品质要求并不高，其实不然。尽管此类住房的外部装饰铺装，外立面效果可能不十分追求品质，但内部品质要求往往更高。一方面，此类住房开发项目在执行一般当地商品房开发标准的同时，会增加特殊要求，如通常的普通商品房开发可以是不带内部门、窗，不配灶台、便池的所谓“裸房”，待客户装修时自行安装，而拆迁安置等保障性住房，各地往往规定应该配套齐全，但这些部位，正是房屋开发中质量瑕疵出现频率最高的部位。另一方面，此类住房的入住对象往往具有利益相关性，如入住人原先可能都来自同一拆迁区域甚至同在一个村民小组或工作单位，任何一套住房中出现的问题，会迅速引起所有入伙人的注意和知悉，被人为扩大化。此外，房屋的配件、饰件也应一致，不宜多品种混杂，以防引起入伙人对房屋品质差异产生的歧义。回迁安置房特点突出表现入住时间具有批量、集中的特点此类住房，往往存在在某一指定时间内集中批量交付的问题，对前期物管单位的素质要求很高，项目运营商、开发商、物管企业、建设施工单位，甚至连同地方政府部门之间，都要高度协调、高效运作、及时、高效、灵活的处理相关突发问题，不得发生发错钥匙、结错款项等严重差错。销售资金更加难于保证在中国内地从事房地产开发，最大风险来自于政策层面和政府，这种风险在此类房屋开发中往往更加突出，因为开发商拿地时面对的是市场，售房时面对的是政府。透支地方财力搞城市建设是中国内地各级地方政府普遍存在的现象。此间最大的风险在于，房屋交付时开发商已完成所有工作和投资，门口集中着大量要拿房入住的普通居民，地方政府或地方政府投融资平台的资金还迟迟不能提供到位。其次，后期物业费收取也有一定风险，因为入住人群历史上往往居住在无物管的住宅内，短期内难以形成配合物管工作的理念。开发商应注重采取措施化解风险与政府多沟通提前介入，早做项目跟踪及调研明确安置房回购的资金保障渠道约定待开发项目户型及桃树的提供时间及净地时间注重品质一致性注重公共建筑设的位置布局选择有当地安置房物管经验的物管公司介入注重信息公开注重建设进度与安置计划的对接勇于承担自身责任，顾全大局04开发商应注重采取措施化解风险与政府多沟通不能以简单的商品房市场调研模式作为主要决策依据。一是对地方政府或项目运营商（地方政府投融资平台）支付信誉有充分了解，二是对回迁入住人群对象有所了解，选择回迁或入住人群素质较高项目介入，三是对实际回迁交付时间有准确掌握，四是对当地政府对类似项目的运作模式有充分了解，包括规费税的收取标准及减免退缴标准及审批方式，类似项目开发商的运作困难，同类型目物业费收取标准及方法等。明确政府安置房回购的资金保障渠道