20170711鹿邑商业项目业态定位运算讲解(终).pptVIP

鹿邑县商业项目业态定位报告;市调项目（14个）;PART1. 了解宏观 窥探市场走向;了解宏观 窥探市场走向;;;一二线城市限购限贷调控布局;三四线房地产市场政策刺激;房地产市场小结;;房地产市场业界声音;一线房企在河南项目;一线房企-建业运营模式;那么，房地产市场调控长效机制建立 对鹿邑有哪些影响？;鹿邑县房地产市场预判;认识鹿邑，明晰城市脉络;鹿邑，河南省直管县，古称鸣鹿、真源、苦县、谷阳、仙源，位于河南省的东部豫皖交界处。东临安徽省亳州市，西接淮阳县，北靠柘城县，南望郸城县。总面积1238平方公里，是连接中原经济区和皖江经济带、长三角的枢纽。 鹿邑县东临南北交通大动脉京九铁路干线，G35济广高速公路和G105国道，北靠东西方向亚欧大陆桥陇海干线铁路G30连霍高速公路和310国道，境内禹亳铁路、永登高速公路与G311国道，S207省道和S214省道均在城区交汇并向周边地区环形辐射，北离商丘市陇海铁路商丘站60公里。 鹿邑是一个典型的内陆农业大县，主要农作物有小麦、玉米、高粱、棉花、烟叶等。;城市经济：近五年来城市GDP持续增加，增长率维持在10％以上，经济发展整体向好； 经济地位：鹿邑发展潜力巨大。近年来，鹿邑县坚持以科学发展观为指导，着力壮大经济规模，大力推进结构调整，致力实现发展转型，经济社会实现了又好又快发展。鹿邑先后被确定为“河南省循环经济试点单位、河南省首批产业集聚区、河南省承接沿海发达地区梯度转移重要承接地、河南省先进产业集聚区、全国农产品加工创业基地”。;河南省地级市人口排名; 产业集聚区是城市发展的增长极，强化老城区的核心地位，通过极核带动，规划在各组团内确定区级中心，形成城市发展触媒，以推动各组团建设，起到“发动机”作用。;金字塔型;市场发展格局;市场发展格局;鹿邑县城板块功能分区;市场发展格局;;2015年1月至2016年2月鹿邑县挂拍出让土地58宗，面积2690.0615亩，其中工业17宗，住宅28宗、商服10宗、公共服务2宗，科教文卫1宗；;土地成交明细;土地成交数据;土地供应成交明细;土地供应成交明细;熟悉竞品 方可百战不殆;鹿邑住宅项目分布图;鹿邑市场;;鹿邑市场;;鹿邑市场;;项目名称;鹿邑市场;鹿邑市场;鹿邑市场;;鹿邑市场; 商圈格局分布; 太平洋服饰位于?真源大道与仙台路交叉处，属于县城最繁华的商业地段。商场自开业以来，从单一的租赁模式发展到租赁+联营扣点+自营，经营方式灵活多样，商品主要以中老年服装、男士精品服装、鞋类为主，消费水平大众化，品种丰富，目前在鹿邑当地属经营效果较好的商场。; 个案介绍——世纪龙;鹿邑市场;鹿邑市场;鹿邑市场;鹿邑市场;鹿邑市场;鹿邑市场;鹿邑市场;鹿邑市场;鹿邑市场;鹿邑市场;鹿邑市场;鹿邑市场;鹿邑市场;鹿邑市场;鹿邑市场;鹿邑市场;鹿邑市场;鹿邑市场;鹿邑市场;鹿邑市场;鹿邑市场;鹿邑市场;鹿邑市场;鹿邑市场;鹿邑市场;鹿邑市场; 鹿邑商场市场总结： ;鹿邑市场;鹿邑市场;鹿邑市场;鹿邑市场;鹿邑市场;鹿邑市场;鹿邑市场;鹿邑市场;审视自身 把握机会研判;项目地块所在区位;上清湖一号;;地块不规则 部分过于狭长 不利于规划 净地状态 易于施工 四面临路 交通便捷;;优势（Strengths）;;我们占据最核心的区域资源——城西新城核心 我们占据最便捷的交通资源——城市交通枢纽 我们占据最庞大的客户资源——上清湖人流+社区群+学校 我们占据最生态的景观资源——上清湖景区;项目预期;;不足之处，该如何解决， 如何寻找爆破点，协助目标达成？;如何破局，既符合营销战略，保证政府预期又能达到项目价值最大化？;思路一：放大体量 项目地块已确定，北侧地块作为二期产品规划，现阶段启动，资金压力较大，后期突发事件无法预防 ;;上清湖优势;上清湖;;;;;;精准规划 紧跟市场需求;根据项目已确定产品定位，我们通过对项目的分析，对其潜在客群做一个探讨！ 根据地块地位及周边区域资源，适宜做上清湖区域配套型商业，并依托上清湖客户资源形成互补。;上清湖客群;项目业态定位研究;首先看一下项目原有规划：;优势;劣势;;调整部分-A区 增加两部观光电梯;;附加调整部分-单栋住宅;区域规划动线;区域规划动线;业态规划定位——负一层;;;业态规划定位——一层A区;业态规划定位——一层B区;业态规???定位——一层C区;业态规划定位——一层D区;业态规划定位——二层;业态规划定位——二层A区（万国会）;业态规划定位——二层B区;业态规划定位——二层C区;业态规划定位——三层;业态规划定位——三层A区;业态规划定位——三层B区;与木书屋;;业态规划定位——四层A区;业态规划定位——四层B区;业态规划定位——五层;业态规划定位——五层