商住两用物业的市场困境与趋向选择(32)(1).doc

商住两用物业的市场困境与趋向选择 传统的写字楼，是因商务活动的需要集中在一群小房子中的各自独立又相互紧密联系的相关业务群体。建筑师从土地的集中有效利用和减少风雨中的交通时间与距离考虑，将这些分散的小房子集中并向高度方向发展，形成商务办公楼，同时商业、银行、律师事务所、会计师事务所、酒店、休闲等服务业也随之聚集。经过长时间的发展过程，形成了写字楼与商务中心的概念和地域上的实体，大大提高了城市空间的利用和商务活动的效率。 但是随着计划经济向市场经济转型的步伐加快，多元化经济得以迅速发展，与之相呼应的各类公司应运而生。传统写字楼市场中也出现了一种“空白”——缺乏适应成长型中小企业的写字楼或商用楼。高速成长与发展中的中小企业，一方面需要在经济发达地区立足，接近商圈以获得商机，但就资金和面积来讲，其负担商务核心区的租金或售价都显得非常吃力。 仅举北京中关村地区为例，中小规模成长型企业在2002年上半年统计的数量比2001年同期增长了40％，这其中除了中关村的主力需求群体——成长中的高新技术企业，还包括许多涉及外贸、平面设计制作、会计师事务所、技术设备销售、商标代理以及旅游等服务行业被称作“新商业族”的中小规模企业；从企业规模看，目前50人以下的中小型企业占到企业总量的85％，平均需要的办公面积为265平方米。如此规模的中小企业财力有限，租购高档写字楼对于他们来说尚且吃力，一是写字楼单元面积偏大，二是价格不菲，从银行贷款，不论是首付款、贷款年限，还是贷款的成数，都有很大的压力。 2 商住两用物业的产生及意义 商住两用楼正是在上述情况下应运而生，它最初的成名是以北京潘石屹为代表的SOHO概念的出现及热销，SOHO看似一个概念的炒作，却在一定程度上填补了写字楼市场的空白点，适应了市场对部分小型办公用房的需求，其意义是既通过市场证明了自身存在的合理性，又反过来影响了房地产市场的发展。SOHO打的虽然是居家办公的概念，但正是它启动了商住房的“商机”。从此，市场上开始大量流行各种商住概念，各种打着商住旗号的写字楼、住宅等过渡型物业也不断涌现，对传统的写字楼市场造成了冲击。 “商住”的出现在一定程度上缓解了市场上缺少适合成长型中小公司写字楼供应的难题。(1)接近商圈，经济发达。(2)以居住类物业销售，不仅相对于写字楼售价低，而且可以享受居住物业的贷款条件，且使用成本低。(3)面积较小、更灵活。更适于成长期企业或某些竞争激烈的服务业，如广告公司、文化传播公司、代理公司等。(4)硬件与服务条件比纯居住物业有优势，电梯、网络硬件、智能化管理等也好于一般居住物业。(5)在一定程度上具有办公的物业服务条件。可以满足办公、商业、居住于一体的服务需求。 3 商住物业面临的问题与困境 (1)降低了居住的生活质量，损害了部分业主权益 对于作为纯居住目的业主来说，不仅其正常的生活会因“商”而受到影响，有可能面临上下班电梯拥挤、楼道里飘满饭菜味、快递公司跑上跑下、闲杂人员出入较多的尴尬，而且包括物业公用部分的费用和维修费等都要与“商人们”平摊，损害了自身的权益。如果一个住宅里公司越来越多，其中的客户会越来越没有安全感和认同感，早晚会逃离；就算不被吓走，也可能禁不起高额租金收入的诱惑而改为投资。 (2)存在安全及消防隐患 在目前的消防管理法规及条例中，虽有关于商住楼的规定，但指的是传统意义上的“底部商业营业厅与住宅组成的高层建筑”，而非“可居住又可用于办公”的商住两用楼。该消防标准规定，住宅只需设消火栓系统，商业营业厅和办公楼则还需按具体需要配置火灾自动报警系统和自动喷淋系统。从建筑装修材料来说，办公楼的装修档次高，可燃物较多，电和天然气的用量较大，防火规范较住宅严格。因此，对于商住两用楼，如果开发商对其规划用途报建的是住宅，并按住宅消防标准审核，无疑是存在一定的消防隐患。有统计资料显示，许多城市的重大火灾都发生在商住两用楼。 (3)引发政策的不公平性 现行的情况是政府并未对商住两用楼的“土地使用用途”做出明确的界定，而目前商住两用楼开发商的普遍作法是将土地使用用途列为“住宅”，这主要是基于“住宅”与“写字楼”相比较来说，在土地出让金，贷款政策，用水用电价格甚至后期销售上等都占很大的便宜(注：住宅的土地出让金为600元／平方米，写字楼为1400元／平方米；普通住宅的贷款最高可达八成20年，商用房贷款最高六成10年)。这也难怪一些写字楼和纯住宅的开发商大呼市场竞争不公平。 (4)对写字楼市场形成冲击，从长期来看不利于写字楼市场的发展 由于竞争的不公平性，尚未建立必要的配套政策，缺乏相应的监督与管理，长期来看，可能会对写字楼市场造成冲击，也不利于房地产物业市场的发展。新加坡、香港等地，政府已明文规定不允许商住。在以上地区，如果一个纯住宅中的电话通过报纸及其它媒体传播出