政府可能考虑推动设立工业房地产基金17(1).docVIP

政府可能考虑推动设立工业房地产基金 　　除了本地工业管理公司腾飞（Ascendas）研究设立房地产基金以外，明年市面上可能还会出现另一个相信由政府推动的工业房地产基金。 　　随着越来越多跨国公司选择不自己买地建厂，改而向工业房地产业主租用工业厂房，政府据悉明年或考虑促成一个工业房地产信托的设立，把跨国公司原在本地拥有的厂房设施资产集于同个基金内。 　　消息人士对本报说，这个由经发局提出的献议，目前处于非常初步的探索阶段，如果真的可行，最快相信也要等到明年中才能落实。 　　由于涉及的资产主要是工业房地产和工业地，所以我国最大的工业地“地主”裕廊集团及它的子公司腾飞料将受邀参与。 　　经发局的消息来源透露，当局不会是设立工业房地产基金的机构，但或从旁协助，“我们尝试鼓励其他融资选择”。他以时机尚未成熟为由，拒绝提供进一步详情。 　　在引介外资方面，经发局扮演举足轻重的角色。然而，我国虽有良好的基础建设、稳定的政经环境等优势，但资源有限、运作成本高是不争的事实，加上中国近期的崛起，经济局势迅变，更令跨国企业举棋不定，要求较短线的投资。 　　跨国公司向政府相关当局或私人投资者租用厂地，可减少持守该资产的风险，并有随时进出我国市场的灵活性。毕竟，在工业房地产领域，工业建筑成本一般上比地皮来得昂贵。以樟宜商业园为例，一些跨国公司就不兴建自己的厂房，而只是要有关的地皮，于是便找他人发展厂房，再向对方租用。 　　因此，据本报了解，经发局将起催化作用，协助伙伴机构如腾飞、裕廊集团等研究适当的政策，为工业市场的兴建与出租领域注入更多的活力。 　　市场人士受访时说，若我国推出工业房地产信托，好处将包括：一、允许公司把它们的房地产资产从资产负债表中除去，提高其经济增值（EVA）。这已逐渐形成一种趋势；二、该基金的回报率应该会相当高，尤其是那些有限期地契的房地产；三、如果租用者为跨国大企业，租金回报率预计颇具保障。 　　不过，针对该信托的可行性，据悉还有一些课题值得商榷，如土地的地契、法定性及裕廊集团地段的所有权等。此外，当局有必要先设定准则，确保有关的房地产达到担保、租期、租金等各方面的条件需求，才可列入信托中。 　　消息人士说，工业房地产信托可以是以政府为后盾的，同时不排除挂牌上市的可能。如果有这么一天，它应该会受到投资机构和公众的欢迎。 　　他认为，最近的新茂商产信托（Singmall Property Trust）之所以胎死腹中，不是因为该信托的结构有问题，而或许是行销或宣传活动不理想。 　　一名市场观察家说，这样的工业房地产信托概念，看来必须由政府提出，因为只有政府或政府相关机构才有能力买回工业房地产资产，个人投资者能做的是有限的。 工业地产钱途无限 海外资本将倾注工业地产 戴德梁行助理董事工业部主管鹏煦透露，戴德梁行正在给美国普洛斯公司、新加坡丰树基金和另外两家欧美公司进行工业地产项目的咨询。其中新加坡丰树基金合作正在谈判，而普洛斯公司在上海一直有项目运作，在深圳刚刚购买了一处600亩的工业用地。 仲量联行中国区董事商业部总监陈立民介绍，仲量联行正在给7家海外投资机构做中国的工业地产项目咨询。这些合作的海外投资机构委托仲量联行代理，项目谈判签署后双方分红，并且仲量联行参与建造厂房项目的管理。 工业厂房如此受到青睐的主要原因是由于供求关系的影响。鹏煦分析，对工业地产来说，中国的工业地产在开发成本、人力资源、劳动力相对有竞争力。随着国际经济复苏，如现在国际电信业飞速发展，给制造业带来了很大的商机，外国把亚太总部移到中国，国际企业的进入使中国产能大量提高。工业地产目前市场上的实际需要很大，可以说是供不应求，特别是关内，很多工业用地已经不批厂房了。此外，也有一些有实力的商家买下厂房作为投资，这也使供求关系持续上升。目前中国工业地产在市场上，只要有合适的厂房，无论价格高低都一定租得出去。 仲量联行中国区董事商业部总监陈立民认为，海外投资机构除了考虑地理因素，他们更多的是考虑政策因素，考虑什么时间有回报。 以往中国鼓励工业发展，房地产价值没有得到体现，2004年国家使用宏观调控手段，调控土地使用，8000个项目遭到调查。2003全国有3763个工业园区被减掉，而2004年就有4813个项目被减掉。土地供应突然减少，每平方米土地值钱了，无论是卖或租，租金价格都提高了，形成了市场价，这时，工业地产有了投资价值。在这种情况下，工业发展成熟的城市如上海、苏州、北京、天津等成了工业投资大有可为之地。 此外，投资厂房回报率极高也是一个重要原因。目前投资厂房的年回报率已经高达12%至15%，一般七八年之内就能收回成本，这相对于目前一般房地产投资的5%至10%的回报率来说，收益就显得十分诱人。 仲量联行中国区董事商业部总监陈立民说，对海外投