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片区开发PPP项目咨询的要点和存在问题分析 片区开发PPP项目咨询的要点和存在问题分析 摘要：片区开发PPP模式得到国家发改委和财政部肯定，部分项目已经成为全国示范项目，片区开发涉及面广且繁杂，其交易结构复杂，属于风险大的PPP项目，为片区开发PPP项目提供咨询服务必须把握关键点，满足政府和潜在社会投资人需求，为项目成功创造条件。关键词：片区开发 PPP项目 咨询 要点 问题分析 一.前言自华夏幸福与当地政府合作打造的固安工业园区新型城镇化PPP项目在片区开发、建设、就业、税收等方面获得巨大成功，并成为国家发改委首批向社会推出的PPP典型案例以来，片区开发PPP项目正在成为热点，全国许多政府部门纷纷到固安参观学习。片区开发往往是大手笔，即大开发区域（通常是20公里以上），大投资(一般均在100亿以上)，大收益（收益一般在200亿以上），片区开发模式从区域协调发展来看，确实有其优势，他可以按照计划实施大规模开发建设，政府除了供应土地外，其建设资金基本由社会资本方筹集，政府不需要或者很少出资，其社会投资人收益全部来自片区本身增值部分，政府不需要增加额外负担，对于政府来说省事、风险相对小、不需要出资，具有明显的经济和社会效益，符合政府的预期。但片区开发由于涉及的面广，一旦项目不成功，也会让政府错失其它发展机会，甚至成为烂尾工程，对当地发展造成负面影响不可小觑。本文对片区开发PPP项目咨询的相关问题进行探讨。 二.片区开发PPP项目咨询难度大1.片区开发PPP项目建设方案比较粗，具体建设内容不明确，财务测算难度大片区开发PPP项目前期咨询过程中政府方提供给咨询机构的建设内容往往只是细化到大类既土地整理投资、公共设施和基础设施建设、产业招商、规划咨询服务、片区运营维护服务等，没有细化到具体的项目。因此测算数据来源除了部分调查数据和经验数据外，还有大量数据只能依据国家的相关文件规范指标来定，如投资额按照国家规定的亩均投资强度等来计算，而不是按照具体的工程量来计算，这必然与实际差距较大，其计算的精确度较差。2、片区开发PPP项目绩效考核机制难制定片区开发建设周期和运营周期都很长，其中建设和运营的重合期也很长，既要考核建设指标、运营维护指标，也要求考核产城一体化发展指标；既要考核单个的重大项目，也要考核产城整体；其考核指标多且复杂，建立科学的绩效考核体系涉及到指标设置、权重设置、分值设置等，其难度很大。3.片区开发PPP项目交易结构涉及面广 片区开发PPP项目的收益全部来自片区价值的整体提升（包括土地价值、房地产价值、产业价值、环境价值、医疗价值、学校价值等），片区自身产生了收益才进行分配，没有收益就记政府账，这就涉及到资金的时间价值、政府和社会资本方的收益分配比例，可用性服务付费、投资收益率、付费的时间节点和还钱的先后顺序等，其回报机制复杂，交易结构复杂。 4.片区开发PPP项目运作方式多样片区开发包括土地一级开发和二级开发，涉及到基础设施和公共服务设施、规划咨询服务、产业招商和片区后续运营维护服务等，建设后形成的主体包括道路、管廊、给排水、供配电、燃气、桥梁、公园、广场、医院、学校等设施，这些设施各具特点，其采用的运作方式也各不相同，既包括政府付费项目、也包括使用者服务项目和可行性缺口补助项目。5.片区监管方式复杂片区PPP项目建成后，项目公司还要承担片区营运、维护的功能，其中部分功能是政府转移职能，如片区环境卫生需要项目公司负责，这就需要政府把各自的职能理清楚。其监管方式与常规的监管方式也有较大区别。 三.片区开发PPP项目的主要建设和服务内容 项目区域内的开发建设及管理，属于产城融合发展项目，由土地整理投资、基础设施建设、公共设施建设、产业招商发展服务、规划咨询服务、片区运营服务等内容构成，具体构成如下：1、规划咨询服务为区域制定产业发展规划、区域战略规划、空间规划（包括但不限于概念性规划、总体规划、控制性详细规划和修建性详细规划），相关规划必须符合上位规划要求并需要政府审定。2.土地整理投资包括但不限于土地整理、拆迁补偿、村民安置还建、社会保险保障及土地整理过程中应缴纳相关税费等相关投资。3、基础设施建设与维护在区域内进行包括土地平整、道路、供水、排水（雨水、污水）、供电、供气、通讯、网络等基础设施建设、维护及形成建设用地条件等相关工作及投资。4、公共服务设施建设与维护按照规划要求提供区域性公园、绿地、广场、规划展馆、景观环境等公共设施的建设与维护；文体、教育、医疗等公益事业项目的建设与运营。5、产业招商发展服务利用自身优势开展产业招商，包括招商宣传，企业引进、人才引进、资金引进，并对引进的企业进行奖励。6、区域运营管理在政府授权范围内，社会资本对合作区域进行一体化运营管理，包括提供物业管理、所建公共设施项目的运营