第三次案例分析作业.docVIP

西安市世纪大厦项目案例分析（2） 一、基本情况 北沙坡村位于西安市东二环路与南二环路交叉处。 1. 村内户籍人口共1133人，其中农村户籍人口580人，237户；居民户籍人口553人，156户；另户口在外、村内有房的60户。总居住人口2万人。 2. 村内现有房屋建筑面积约17万㎡，二层（含二层）以下建筑面积约8.5万㎡。 3. 村民主要经济收入来源靠私房出租。 4. 北沙坡村已完成了第一期城中村改造建设项目工程63364㎡的两座三十层村民安置楼，预计2013年2月动工建设，2014年1月完成二期50000㎡大型建材超市建设项目；2015年完成 85296㎡商住建筑项目；2015-2017年完成 “世纪大厦”所有建设内容。 5.改造范围 北沙坡村第三期城中村改造地块位置：西至兴庆南路、东至村东规划路、南至南沙坡村、北至市结核病研究所、皇甫庄，总占地面积约118.89亩，约7.926ha。 （占地面积118.89亩由西北建筑设计院根据碑林区太乙路办事处街坊图（北沙坡村）测量得出。） 二、拆迁面积本次拆迁面积为村内现有房屋建筑面积，约17万㎡。 三、改造项目概况 总用地规模：7.926ha(118.89亩) 容积率：3.71 绿化率：32.8% 总建筑面积：313899㎡ 其中：地上建筑面积：293899㎡ 地下建筑面积：20000㎡ 普通住宅 148914㎡ 其中6栋18层高层住宅2栋27层高层住宅 小户型公寓 14000㎡ 2栋18层高层 商务办公 其中：小户型、办公家庭、（soho）办公、小户型办公：1栋28层。家庭（soho）办公：商场楼上和商铺3层。 酒店及酒店公寓其中：经济商务酒店公寓，1栋28层高层，3～7层为酒店，8～28层为酒店公寓。 商业其中：商铺商场（含书城），1层和2层商铺商场（含书城）：3栋2～6层。 非赢利性公建配套其中：幼儿园小剧场，幼儿园：1栋3层小剧场：1栋2层 地下车库 20000㎡ 四、建设计划 项目分三期开发。 一期开发指标表 一期用地 2.50ha 地上建筑面积 117740㎡ 其中：住宅 68780㎡ 小户型公寓 14000㎡ 商铺 22500㎡ soho办公 10860㎡ 小剧场 1600㎡ 二期开发指标表 二期用地 3.136ha 地上建筑面积 96009㎡ 其中：住宅 80134㎡ 商铺 8755㎡ soho办公 2120㎡ 幼儿园 5000㎡ 三期开发指标表 三期用地 2.29ha 地上建筑面积 80150㎡ 其中：商铺 4400㎡ 商场（含书城） 26750㎡ 小户型办公 21000㎡ soho办公 6500㎡ 酒店 5000㎡ 酒店式公寓 16500㎡ 五、项目估算依据 1. 前期整体策划及概念设计（附经济技术指标表） 2. 西安市城建费用收费标准 3. 世纪大厦项目报建缴费统计资料 4. 碑林区北沙坡村房屋拆迁管理办法（讨论） 5. 西安市城中村建设进展情况调查表（碑林区北沙坡村） 6. 西安市人民政府 市政发（2005）92号文件 7. 北沙坡一期、二期项目工程造价 8. 北沙坡世纪大厦项目合作开发有关模式 9. 西安市城中村改造领导小组办公室文件（2005）10号（批复） 10. 北沙坡村委会提供相关数据 六、项目投资规模 1. 总投资：75239.624万元 2. 各分项目成本 各分项目成本汇总表 成本项目 费用（万元） 备注 土地成本 6799.801 含拆迁安置补偿2760万元 缴纳政府税费 6554.275 前期费用 1175.596 含前期策划调研费、设计费 基础设施配套费 966.972 建安工程费 51918.662 监理费 519.187 不可预见费 1358.690 开发费用 5946.441 含管理费、财务费用、销售费用 合计 75239.624 以上计算数据和方法均参照北沙坡村委会提供的《世纪大厦项目报建缴费统计》和世纪大厦项目合作开发有关模式。 七、项目投资估算 1. 土地成本 本项目土地成本由土地出让金、土地契税、土地挂牌服务费、土地使用费、拆迁安置补偿费用五项组成。 其中：土地出让金、 土地契税、土