滨河御景购物中心整体推广计划.docVIP

尚街时尚购物地带整体营销推广计划 一、任务目标 目标一：开盘后1个月 商铺销售40% 目标二：开盘后3个月 商铺销售80% 目标三：2010年4月底完成整体89%的销售 2009年目标限制性条件 2009年 8月 8月 9月 9月 10月 11月 12月 1月 ２月 20１０年 10月10日售楼处启动 开盘 ３月 ２０１０年４月２８日卖场整体开业 二、开盘目标客户的的分解 按开盘商铺销售的40%成交客户需要 按开盘商铺销售的40% 成交客户需要300组客户依次倒推 广告/活动 来电客户 来访客户 VIP客户 大定客户 开盘签约客户 （10月10日-12月8日）2个半月的蓄水期，平均每天需要保证46组来访。 按照40%的认筹率，需要累积2775组来访客户 按照90%的成交率需要累积333组客户； 按照３０%的转定率，需要累积1110组VIP客户 9月28日广告宣传开始，为售楼处公开接待铺垫，为后期蓄水准备。 三、市场分析 竞争项目一览 案名 位置 商业性质 商业体量 （㎡） 销售均价 （元/㎡） 销售情况 投资模式 备注 可售面积 （㎡） 新都会环球广场 梅山南路和皖西路交叉口 Shoppingmall 约16万 内街15000 8月8日开盘，当天销售80% 年回报8% 返还10年 大部分为自有经营， 如百大、沃尔玛等 约1~2 红街 原常青路 复合型 商业步行街 约8万 未定 预估≥15000 10月份开盘 未定 现进行认筹活动，每日优惠100元，截止到9.25 六州首府沿街商铺均价 16000元/㎡，租金45元/㎡ 约8万㎡ 浙东商贸城 魁星阁地段 A区电器数码 B区服装烟酒 C区现代百货 约18万 另有停车、仓储8万㎡ 内铺13000 7月25日开盘约500余套商铺，现销售95% 年回报8% 返还十年 前三年一次性返还 前三年返还24%可冲抵首付款 5年后可自行经营 约13万 市场现有商业体量与客户供求关系分析 1)、与本案竞争较大的项目分别为：红街＞浙东商贸城＞新都会购物广场；红街准备于10月份开盘，势必瓜分客户群；浙东A区销售基本结束，B区准备于明年下半年启动；新都会天街所剩体量不多且年前销售基本结束； 2)、以上三个项目加上本案，商业可售面积高达约25万㎡，对于市区仅有35万人口的六安来说，市场存量绝对饱和，销售难度可想而知； 3)、1-5月份我市城市居民人均可支配收入达到5644.3元。1-5月份最高收入组人均可支配收入达到11480.9元，增长16.5%；中等偏上组为6518.8元，增长9.0%；中等收入组为4978.9元，增长2.6%;中等偏下组为4236.6元，增长4.1%；最低收入组为2966.1元，增长12.7%。——摘自六安统计局《1-5月份六安市城市居民生活简析》； 4)、以上数字可以表明，六安有至少约80%的生活群体人均可支配收入处于中下等。按照商铺单价12000元/㎡计算，购买10㎡的商铺，首付款需6万元。但大部分城市居民购买力有限，因此本案的客户群体应扩展至县级区域，如霍邱、寿县、霍山； 项目SWOT分析 项目SWOT分析 项目前方 项目前方“三角台”的存在一定程度上分化了车流和人流，阻碍了与新都会融为一体； 项目内部一部分招租给鸿达电器，容易误导消费者，对项目的形象树立有一定影响； 六安大市场、红街项目离本案较近，与本案欲规划业态有一定的同质性； 沃尔玛的开业促进了城市商业的扩大； 下半年能够开盘的商业项目较少； 城市规划向东、南发展； 项目位置明显，交通便捷； 周边住宅项目较为高端，配套逐渐成熟； 自身体量不是很大，便于去化； 开发商自身品牌及招商主力店的影响力； 优势（strength） 劣势（weakness） 六安投资者的典型特征 一方面，他们比较理性，看重项目升值潜力，有自己的判断标准，要看见实实在在的利益；另一方面，他们又喜欢跟风，很容易被引导； 他们大部分人厌恶风险，对没有稳定的投资回报的商业有所疑虑； 大部分的投资意愿集中在面积30平方米以下的商铺，大部分投资者的商铺投资总价上限在30万以内，30万左右的商铺是市场投资热点。 四、项目销售模式：3年24%一次返还，冲抵首付款，降低投资门槛，推动销售。 15年稳定投资回报 前3年24%一次性返还，冲抵首付款，年回报8% 后12年逐月返还，月回报=总房款×8%÷12 某商铺投资分析表 面积 商铺均价 总价 商业50%首付 3年24%一次性返回 冲抵后首付 贷款月供 开发商月返还 25 10000 250000 125000 60000 65000 1425 1667 第11年——第15年每月净得1667元，15年后商铺租金增值无可估量。 五、广告策略与计划 我们将通过有形的，无形的适时、适度、适量的从房地产销售的专业角度进行广告动作