舟山产品定位报告6月21日.pptVIP

金尊蓝湾府：因车位配比不足，原规划252个车位不能达标，将2#楼主入口改为机械车库，造成业主入户，需要绕行到其他单元。 金尊蓝湾府： 机械车位窄小，车辆进入后，无法打开车门下车，无法使用。机械车位成为摆设。 定海城区/金尊蓝湾府 金尊蓝湾府：将原规划部分自行车库，改为配电房，且为半地下，因舟山海岛气候，易造成低洼积水，形成安全隐患；同时，造成楼上业主遭受配电房噪音影响。 金尊蓝湾府： 改后的配电房在小区水平面地下2米处，雨量稍大，道路积水则倒灌向配电房，安全隐患大。 同时，一楼噪音较大，影响业主正常生活。 定海城区/金尊蓝湾府 金尊蓝湾府：小区中庭景观“缩水”，原规划大气中庭，均改小、作简。 金尊蓝湾府： 图为改小后的中庭景观，难以与豪宅匹配。 定海城区/金尊蓝湾府 金尊蓝湾府：因小区绿化不足，将小区外横河路道路绿化划为小区绿化。 定海城区/金尊蓝湾府 金尊蓝湾府：煤气管道直接裸露在外墙面，水管、下水管等管道布局缺乏美观，影响小区整体形象。 定海城区/金尊蓝湾府 金尊蓝湾府：小区绿化采用价格低廉的植被，且物业缺乏必要的维护工作，降低小区档次。 定海城区/金尊蓝湾府 金尊蓝湾府：消防结合器、垃圾桶均较为一般，未作处理，甚至出现垃圾桶积水现象，难以与豪宅关联。 定海城区/金尊蓝湾府 金尊蓝湾府：随处可见小型配电箱，缺乏美观；同时也有较大的安全隐患。 定海城区/金尊蓝湾府 目前定海区政府实施旧城改造工程，旨在保护定海历史文化名城，提升城市品位，努力将旧城区建设成为功能完善、配套齐全、人居环境优美的新城区。因此打造项目自身高端形象，符合该地区未来发展趋势。 关键词1： 形象 在解析多个成功的案例后，总结其成功经验，给我们留下多个特征启示： 注重细节打造。细节组成整体，每个成功项目尤其注重各种人性化细节设计和打造，全身心为业主打造安全、舒适、品质的生活； 关键词3： 细节 注重建筑。从建筑设计、施工、维护等方面精工细作，且高端物业开发商勇于牺牲部分经济利益，以打造更高品质生活社区，从而吸引客户，尤其注重人性化建筑设计； 关键词2： 建筑 注重品牌打造，创造品牌认可。大盘品质社区多分期开发或多次开发项目，在交付社区中，各个细节（如指示牌、宣传栏带有楼盘LOGO）和服务中带有浓重的独有的“品牌烙印”，使得产品高端品质与开发商有机关联。 关键词4： 品牌 市场中高端板块产品解析/特征启示 在解析多个成功的案例后，总结其成功经验，给我们留下多个特征启示： Part d 主要市场研究结论 优势： 劣势： 目前旧城改造项目刚刚启动，老城区居住环境相对较差，整体改善尚需时日。 机会： 目前定海城区主要供应产品为中小面积的改善型住宅，品质较差，中高端楼盘具备一定市场空间； 区域价值：伴随着政府规划强势导向与各类资源集聚，原本作为老城区的定海区整体价值得以快速提升与实现，可吸引整个舟山的中高端客户群体进入； 威胁： 未来市场竞争：随着旧城改造的推进，未来几年内区域内将会有209万方的商业和房产土地项目进入，竞争压力会进一步放大；另外随着临城新区配套逐步成熟，将会给定海城区带来一定压力； 宏观政策经济形式：目前整个房地产市场行情处下行状态，外部经济环境存在一定的不确定性。 规模：项目体量较大，规划建筑面积30多万方，在竞争中有一定优势； 交通：项目依托成熟的交通路网系统，处于城市核心区，而且能够快速通达其他区域 区域配套：舟山港务码头、客运站、菜场、中小学、商场、医院等配套， 区域：旧城改造项目核心区域，政府扶植力度大； 产品：南面是沿港外滩及海滨公园，拥有丰富的海景资源，是本项目一大卖点。 项目体量大：体量大是把双刃剑，开发周期长，市场波动风险大。 项目SWOT分析 主要市场结论 总结：通过广泛详尽的调研，我们发现在销售过程中，呈现诸多舟山特色 关键词： 客 户 因此，我们认为本项目： 必须把握客户心理和需求，特别注重改善类客户对于品质、配套等的高要求； 必须充分重视客户对于产品的楼层喜好，减弱客户心理对于产品的不利影响； 必须在营销中，凸显本项目高端物业的整体形象，以及独好的区位地段和海景自然资源；即我们要使主力产品具有高档社区感觉，使整个社区有高档社区的形象，是本项目产品营造的关键； 舟山特殊的环境，造就舟山挑剔的客户 舟山房产透明度高，造成舟山普通客户对房产专业了解较深，同时对于产品规划和各类标准要求严格，挑剔； 定海城区客户多改善和投资客，善于同类产品比较； 因海岛气候影响，客户对于一楼潮湿、顶楼易漏水等抗性大，造成对于一楼、顶楼客户抗性十分明显； 要求品质生活，喜好高品质物业管理公司。 舟山客户喜好 关键词： 产 品 因