房地产市场形势分析及2011年投资策略.pptVIP

企业景气指数 政府出台的一系列以遏制房价过快上涨的政策措施虽然对整个行业产生了诸多影响，但企业经营者心态相对稳定，对企业经营状况仍比较乐观。 房地产行业综合景气度 房地业企业和全国行业企业景气指数走势 企业家信心指数 企业家信心指数在第三季度大幅提高； 由于加息预期及对房地产市场继续调控的影响，可能会影响市场预期，行业下行压力较大 房地产行业综合景气度 房地业企业家和全国企业家信心指数走势 国房景气指数 在一系列宏观调控政策影响下，反映全国房地产开发综合发展水平的国房景气指数自今年3 月以来持续回落。 房地产行业综合景气度 国防景气指数及主要分类指数走势 房地产开发投资依然保持了快速增长态势 今年1～10月，继续向好的宏观经济形势以及房价仍然快速上涨等一系列因素加大了房地产开发企业补库存的力度； 市场普遍预期房地产投资将下滑的情况下，房地产投资增速依然保持了35%以上的快速上涨态势，宏观调控政策的目的主要是抑制房价，而不是打压房地产投资。 房地产开发投资情况 2008年10月至2010年10月固定资产投资及房地产开发投资情况 资金来源同比增长速度显现出快速回落态势 调控政策收紧了流动性，企业资金来源受到影响； 利用外资与自筹资金增速提升，其他资金来源增速下滑。 房企资金来源情况 房地产企业资金来源构成情况 房地产企业资金来源增长率变动趋势 今年以来，土地市场显著回暖 土地购置面积扭转了2009年的持续负增长态势； 土地开发面积增速持续迟缓，显示房企囤地现象依然普遍。 土地购置与开发 2008年至2010年土地购置及开发情况 今年商品房施竣工均保持较快增速 商品房施工、竣工 商品房及商品住宅施工面积情况 商品房及商品住宅竣工面积情况 全国情况 4月份“新国十条”之后，购房者开始观望，市场成交量开始下降； 8月份之后，市场重新回暖。 销售量 全国商品房、商品住宅销售面积及同比增长率变动趋势 一线城市表现（京、沪、深、穗） 商品住宅销售在政策有所放松的3、4月份以及8、9月份有所高企，而其他月份基本处于平稳运行状态。 销售量 2010年1～11月一线城市商品住宅销售情况 二三线城市 通过对杭州、南京、成都、苏州、西安、长沙、东莞、福州、沈阳、青岛、贵阳、温州、蚌埠共13个城市的统计，二三线城市商品住宅的销量并没有呈现大幅度增长的状态。 销售量 2010年1～11月一线城市商品住宅销售情况 房地产市场价格仍然处于调整状态，没有呈现大幅度增长，也未现大幅度下降。 四个一线城市中北京和深圳波动较大 房地产价格 2010年1～11月一线城市商品住宅销售价格情况 四、我们的投资策略 　　一线中心城市由于其对人口的吸引力，是支撑区域房地产市场的核心因素，要趁着市场调整的机会增加土地储备。 政策不可能放松 “新国十条”中明确住房问题“既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题”，将对房地产市场进行调控上升到政治层面，显示了中央政府此次打压房价的决心。 “十二五”规划不再提“支柱产业”，意在调整经济结构、转变经济发展方式，调控政策降温房地产市场符合国家战略。 在美国两轮“量化宽松”、向全世界输出通胀时，我国通胀预期已经转变为通胀压力，中央经济工作会议明确货币政策基调已经转向稳健。 宏观经济政策目标包括：抑制资产价格泡沫膨胀特别是房地产价格的膨胀，遏制热钱兴风作浪，以减少经济运行中的金融风险；更好地满足中低收入阶层的住房需求。 下一步调控政策主要是看房地产市场的表现，如果房地产价格仍不断上涨，更严厉的措施必将出现。 对未来宏观调控政策的判断 市场与政策博弈出现僵局 国经济处于经济周期的上升阶段，在经济稳步增长、城市化快速推进以及居民可支配收入不断增加的经济大环境下，房地产价格在各方资金簇拥下存在上涨趋势。 调控政策紧锣密鼓，房地产价格欲涨又稳，还难以出现大幅度上涨的可能，对调控政策的预期也使购房者进一步趋于观望，需求受到一定抑制，也阻止了房价进一步较大幅上涨。 房地产企业应当顺势降价 房地产企业在整体经济政策出现收缩的环境下，适度降价以激活市场需求，盘活资金，以使企业能够实现可持续发展。 主动降价可以使国家调控政策有一种成就感，而且也能释放一部分被压抑的需求。 对未来市场短期走势的判断 乐观估计？ 宏观经济继续平稳较快增长； 通货膨胀得到较好控制； 宏观调控政策恢复常态； 明年上半年房价保持基本稳定，下半年开始恢复增长； 成交量温和放大。 对未来市场短期走势的判断 悲观估计？ 宏观经济实现硬着陆； 恶性通货膨胀出现； 继续加大调控政策力度，甚至出台不合理的行政限价措施等； 房价上涨预期逆转为下跌预期； 房地产市场陷入萧条。 我们的判断： 中央经济工作会议对2011年工作的基调是：“积极”、“稳健”并重，保持经济平稳健康增长是政府目标； 尽管世界