5月份《房地产纳税战略管理》课件.pptVIP

房地产企业纳税战略管理 主讲专家：李舟 主讲专家：李舟 北京税务经理税务会计资格考试研究院研究员，北京财税研究院研究员，西安正道企业管理咨询有限公司总经理，陕西西秦税务师事务所副所长，西安财经学院管理学院教师，经济学硕士。 多年来研究企业战略管理、财务管理，同时从事企业战略管理、财务管理十余年，对企业的战略定位、财务分析、投资分析、纳税筹划有丰富的经验和较高的造诣。 目前担任多家公司财务、税务顾问和战略顾问，为企业提供财务、税务和战略方面的筹划。 房地产企业运营循环图 房地产行业特点 一、国民经济支柱行业 二、不规范行业 三、监管力度日益加强的行业 四、独特运营模式的行业 房地产企业财务管理特点 一、以项目为核心 二、独特的成本科目 ——土地征用费及拆迁补偿费 出让（转让）金；配套费、契税等税费；拆迁补偿与安置费用。 ——前期工程费 项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用 ——建安工程费 建筑（基础、土建）；安装（水电气、消防、空调、暖通、电梯） ——基础设施建设费 各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。 ——公共配套设施费 会所、车库、幼儿园、物业用房等 ——开发间接费 项目部管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等 房地产企业财务管理特点 房地产企业财务管理特点 三、独特的收入确认标准 期房与现房；预收与收入 四、独特的税收体系 营业税 土地增值税 所得税 契税 土地使用税 房产税 印花税 房地产企业财务管理特点 五、独特的资金体系与财务杠杆 1、现金流的不平衡 2、高财务杠杆 房地产企业财务管理特点 六、纳税管理的难度与潜力共存 1、经营收入透明 2、严酷的监管形势和税收形势 3、无处不在的涉税风险 4、超重的税负负担 房地产财税管理潜力何在？ 房地产企业纳税战略思维框架 房地产企业土地获取与涉税风险 不同的取得土地方式决定了房地产运营的两大关键点：一是主体问题，也就是运作平台问题，运作平台是利益平台，也是涉税平台和风险平台；二是土地交易本质问题，土地交易本质决定了房地产开发企业同土地提供方的利益分割和涉税纠纷。 房地产企业土地获取与涉税风险 一、购买土地模式 1、国家土地使用权出让（土地交易一级市场） （1）招标、拍卖、挂牌三种方式。 （2）房地产企业需缴纳土地出让金、契税、印花税 （3）会计处理： （4）凭证后附：国有土地使用权出让协议、出让金缴纳收据、付款凭证、契税缴纳依据、印花税缴纳依据等。 案例： 某房地产企业从开发区以每亩100万元取得出让综合用地100亩，出让金共计1亿元，依据当地政策，三个月后开发区返还地款2000万元，但财政收据为1亿元，请问土地成本为多少？ 土地获取阶段财税处理 一、购买土地模式 2、企业之间土地使用权转让（土地交易二级市场） （1）转让特殊要求 ——年限延续，使用性质延续 ——原土地使用权出让合同规定的权利和义务 《城市房地产管理法》 第三十九条　以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件 （一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； （二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 　　转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 （2）交易双方涉及税费 出让方：土地增值税、营业税、所得税 （3）会计处理 （4）凭证附件 营业税发票、契税单据、转让协议、付款手续 土地获取阶段财税处理 一、购买土地模式 3、购买土地模式涉税风险 （1）营业税差额征税风险 《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）文件规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。 风险之一：什么样的土地允许差额征收 案例 甲房地产公司从政府手中以出让形式取得一块土地，缴纳出让金后自行开发至七通一平后，又将土地转让给房地产公司乙进行开发。请问营业税是否可以差额征收？ 国家税务总局态度；重庆、广东、海南、大连政策 土地获取阶段财税处理 一、购买土地模式 3、购买土地模式涉税风险 （1）营业税差额征税风险 2、在建工程转让能否享受差额征收？ 案例 某房地产公司通过产权交易所项目转让信息平台购买了其他公司一项已经进入施工阶段的在建工程