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秦汉唐国际文化商业广场 商业物业管理 秦汉唐国际文化商业广场 目 录 1、商业物业含义及类型 2、商业物业的管理特点 3、商业物业前期导入 4、客户服务管理 5、装修服务管理 秦汉唐国际文化商业广场 6、商铺设施、设备维保服务管理 7、商铺建筑物的养护与维护管理 8、安全服务管理 9、保洁服务管理 10、保险管理 11、撤铺管理 秦汉唐国际文化商业广场 物业管理作为一种不动产管理模式起源于19世纪60年代的英国。 中国物业管理经过二十多年的发展，已经在深圳、上海、北京等地逐步形成企业化经营、专业化管理的运行机制。 商业物业服务的含义及类型 商业物业包括各类商场、购物中心、购物广场及各种专业性市场。 它是多种服务功能于一体的大型商场物业也称综合城市广场。 商业物业管理的含义 商业物业： 是指建设规划中必须用于商业性质的房地产，它是城市整体规划建筑中的一种重要功能组成部分，其直接的功用就是为消费者提供购物场所。 公共性商业楼宇一般会有很多独立的商家从事各行各业的服务经营。 商业物业管理的类型 从建筑结构上来分： 商场物业有敞开式的市场和广场型； 同时也有封闭式的购物中心型。 从功能上来分： 有综合性的专业购物中心； 也有商住两用型的。 商业物业的管理特点 顾客流量大 商场进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作及消防安全是商业物业管理的重中之重。 服务要求高 为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营和购物环境，这是商业物业管理服务的根本原则 。 商业物业的管理特点 管理点分散 出入口多，电梯（客梯）、观光梯、自动扶梯等）分散，需要的保洁、保安人员相对较多，管理点分散，管理难度较大是商业物业管理的特点。 营业时间性强 顾客到商场购物的时间，大多集中在节假日、双休日和下班及晚间，而平时和白天顾客相对少一些，统一店铺的开张及关门时间有利于商铺的整体形象塑造。 商业物业的管理特点 车辆管理难度大 来商铺的顾客，有开车的，也有骑车的，大量的机动车和非机动车对商铺周边的交通管理和停车场管理增加了压力。 车辆管理好坏直接影响着商场物业管理水平的整体体现。 商业物业管理前期介入 项目设计阶段 项目施工阶段 商业物业准备管理阶段 物业管理市场调查阶段 物业管理成本测算 主力店物业服务 商户装修管理 项目设计阶段 商业物业管理在规划设计阶段就介入方案的修改、优化和决策。 把在管理实践过程中掌握的信息反馈给设计师，在设计时充分考虑到商业物业经营和管理的实际需要，提高设计品质。 项目施工阶段 物业竣工时验收疏忽会为后期物业管理造成管理难题 运用专业能力实现长效管理 商业部分内装施工阶段 在暖通设备安装、调试、接管阶段重点关注设备、管路安装质量，安装情况是否满足使用需求 商业物业管理准备阶段 收集和掌握第一手资料 提前策划管理方案 建立完善实用的服务系统和服务网络 物业管理市场调研工作 主调研内容 可比项目物业管理费收费标准，员工薪酬水平及专业能力，专业管理水平，物业管理地方法规及行业惯例，物业服务特色，市场分包方水平及能力等。 物业管理成本测算 构成 商业物业管理成本的主要由以下方面构成 1)人工费用2)环境卫生费3)治安防范成本4)绿化养护成本5)公共设施设备维保费 6)公共能耗费用 7)管理费用8)保险费9)不可预见费10)管理酬金11)税金 物业管理成本测算 条件 由于商业物业管理中涉及众多业态，各业态的物业管理界面不尽相同，因而它们的物业管理成本是不一样的。因此，商业物业管理测算较住宅、写字楼物业费测算要复杂。 商业物业费测算前必须确定下列条件：公司管理架构、管理模式和薪酬体系确定；水、电、气等能源费用收费标准和政策明确；物业项目的经济技术指标明确;各商业业态管理界面确定；服务内容及服务标准确定等。 主力店物业服务 前期管理阶段主力店物业服务的内容： 1）协助招商部门与主力店的租赁谈判，重点协助审核租赁合同中涉及商业物业管理的相关条款； 2）进行物业管理合同谈判，重点确定双方物业服务界面和管理费标准； 3）协助招商、项目开发公司与主力店的进场技术对接，保证主力店顺利进场装修施工； 4）对主力店装修施工进行监管，保证现场施工秩序，并符合有关技术规范和管理规定 主力店物业服务 正常营业阶段主力店物业服务的内容 1）按照合同约定对主力店提供物业服务，收取管理费用；2）对主力