福建农林大学东方学院资产评估期末复习.docVIP

第一部分 资产评估三大基本方法 Ⅰ市场法 1.市场法的基本概念 市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格,经过直接比较或类比分析以估测资产价值的评估方法。 2.市场法应用的前提条件 （1）要有一个充分活跃的资产市场。 （2）参照物及其与待估资产可比较的指标、技术参数等资料可获取。 3.市场法中参照物的选择通常应3个以上，为什么？P30 4.市场法中的具体方法：现行市价法、价格指数调整法、市价折扣法、功能价值类比法、成新率价格调整法运用及其适用条件。P32 (1)、现行市价法 参照物与评估对象完全相同或基本相同。 评估基准日即是参照物的交易时间。 则直接利用参照物的现行市场交易价格作为评估对象的评估价值。 (2)、价格指数调整法 价格指数调整法是以参照物成交价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。 运用于评估对象与参照物之间仅有时间因素存在差异的情况，且时间差异不能过长。 评估值=参照物交易价格×交易时间差异修正系数 (3)、功能价值类比法 原理：以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。 (4)、市价折扣法 ①原理：以参照物市场交易价格为基础，考虑到评估对象在交易条件，尤其是交易时限等方面的不利因素，根据市场数据及评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。 ②评估值=参照物成交价格×（1-价格折扣率） 市价折扣法仅适用于清算假设前提下的资产评估，即评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异。 例：某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为2012年6月，成交价格为365.2万元。评估基准日为2012年8月。 分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上，可通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价值。 经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30%，则待估资产的评估值为： 资产评估值=365.2×(1-30％)=255.64（万元） 5、成新率价格调整法 ①原理：以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算评估对象的价值。 ②计算公式： 评估价值=参照物成交价格×（评估对象成新率÷参照物成新率） 成新程度修正系数 ③适用条件：运用于评估对象与参照物之间仅有新旧程度差异的情况。 1.某参照物价格为10万元，成新率为0.5，被评估资产的成新率为0.75，二者在新旧程度方面的差异为（ B ）万元。 A、2.5 B、5 C、7.5 D、10 2.某类设备的价值和生产能力之间成非线性关系，市场上年加工1600件产品的该类全新设备价值为10万元，现有八成新的年加工900件产品的被评估设备的价值为（ D ）万元。规模效益指数为0.5。 A、5.6 B、4.5 C、7.5 D、6 Ⅱ收益法 1.收益法的基本概念 收益法是指通过估测资产未来预期收益的现值进而确定被估资产价值的各种评估方法的总称。又称收益现值法、收益还原法或收益资本化法。 2.收益法应用的前提条件 (1).收益法涉及到三个基本要素 ①被评估资产的预期收益（R） ②折现率或者资本化率（r） ③被评估资产取得预期收益的持续时间（n）　 (2)应用收益法必须具备的前提条件： = 1 \* GB3 ①待估资产能够继续使用。 = 2 \* GB3 ②待估资产的未来预期收益可以测算。 = 3 \* GB3 ③资产的预期收益年限可以预测。 = 4 \* GB3 ④资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测。 3.收益法三个基本参数的内涵：预期收益额、折现率（或资本化率）、收益期限 （一）收益额 主要特点： ①收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额； ②用于资产评估的收益额通常是资产的客观收益或正常收益，而不一定是资产的实际收益。 (二）折现率 从本质上讲，折现率是一个期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。 折现率＝无风险报酬率+风险报酬率 （三）收益期限 指资产具有获利能力持续的时间，通常以年表示。 4.债券估值 (1).债券的概念 债券：是政府、企业、银行等债务人为了筹集资金，按照法定程序发行的并向债权人承诺于指定日期还本付息的有价证券。 (2).债券