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PAGE PAGE 1 第三章、房地产基础知识 第一节、房地产业的基本制度与政策 一、建设用地制度与政策我国土地的所有制性质是社会主义公有制，即全民所有制和劳动人民集体所有制。具体采取的形式是：国家所有土地(简称国有土地)和农民集体所有土地(简称集体土地)。房地产开发活动只能在城市规划区内国有土地上进行。现阶段，按照国家有关规定，取得国有土地使用权的途径主要有3种： 1、通过行政划拨方式(含征用集体土地)取得； 2、通过国家出让方式取得； 3、通过房地产转让方式取得(如买卖、赠与或其他合法方式)； (一)国有土地使用权出让土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。出让的含义包括：1、土地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。2、经出让取得土地使用权的单位和个人，在土地使用期内没有所有权，只有使用权，在使用土地期限内对土地拥有使用、占有、收益、处分权；土地使用权可以进入市场，可以进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所有。3、土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。4、集体土地不经征用(成为国有土地)不得出让。5、土地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有限期的特点。 (二)土地使用权划拨土地使用权划拨是指有批准权的人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该宗土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。划拨土地使用权的含义：1、划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用(如城市的存量土地或集体土地)和无偿取得(如国有荒山、沙漠、滩涂等)两种形式。2、除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。3、取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的工作程序办理手续。4、在国家没有法律法规之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让以外的土地，均按划拨土地进行管理。 (三)闲置土地的处理经法定手续，以征用、划拨、出让方式取得土地使用权的单位或个人，未按规定的土地用途利用土地，也未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发的建设用地，视为闲置用地，土地管理部门将按法定程序征收土地闲置费或无偿收回土地。 二、城市房屋拆迁政策城市房屋拆迁是指取得房屋拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区内国有土地上的房屋及其附属物，并对拆迁房屋的所有人进行补偿或安置的行为。 (一)拆迁工作程序提出房屋拆迁申请；经审批，取得《房屋拆迁许可证》；签定拆迁协议；拆迁的实施；拆迁补偿安置资金，政府部门监督使用。 (二)拆迁补偿方式房屋拆迁补偿方式有两种，即货币补偿和房屋产权调换。货币补偿是指拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。货币补偿的金额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。但拆除非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。 (三)房屋拆迁纠纷的处理房屋拆迁纠纷的一般处理方式为：行政裁决、依法起诉和强制执行。 三、房地产开发经营管理制度与政策房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。 (一)房地产开发企业的管理房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应具备下列条件：1、有自己的名称和组织机构；2、有固定的经营场所；3、有符合规定的注册资本；4、有足够的专业技术人员；5、法律、行政法规规定的其他条件。房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级。新设立的房地产开发企业核发《暂定资质证书》，有效期一年。房地产开发企业资质实行年检制度。对于不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业，由原资质审批部门予以降级或注销资质证书。 (二)房地产开发项目管理1、房地产开发项目土地使用权的取得房地产开发用地除法律法规规定可以采用行政划拨外(如经济适用住房用地等)，必须以出让的方式取得。2、房