房地产新政及应对策略研究.pptVIP

注：五年内卖出统一按持有三年后卖出，五年后卖出统一按持有六年后卖出 房产税征收 卖出时间 持有税费总额 （元） 交易税费总额 （元） 税费总和 （元） 购买总价 （元） 总税费率 案例A 张先生，二次置业 单价3万 总价360万 上海标准 五年内 15120 370000 385120 360万 10.70% 五年后 30240 170200 200440 5.57% 重庆标准 五年内 9000 370000 379000 10.53% 五年后 18000 170200 188200 5.23% 案例B 张先生，首次置业 单价3万 总价360万 上海标准 五年内 0 370000 370000 10.28% 五年后 0 130200 130200 3.62% 重庆标准 五年内 9000 370000 379000 10.53% 五年后 18000 130200 148200 4.12% 短期投资成本高，最大的成本来源为营业税。 短期投资风险大，需要房价年增长3.57%以上才能保本；房屋盈利空间被大幅削弱。 由于房产新政的影响，使得希望在5年之内进行房屋流转的客户成本急剧增加，对于一套360万的房子而言其流转成本增加了20万元。房产交易过程中的营业税成为了房产交易中最大的一笔成本。 如果投资一套360万120平米的两居，5年内卖出，那么房价平均每年增长3.57%，才能保证投资有所盈利。而如果5年后卖出，那么房价平均每年增长1,86%，即可盈利 房产税研究 ——交易环节与持有环节的累加税费将非常可观 注：假定新购该套两居室卖出价格为400万元。 政策影响 1 信号释放 2 重庆和上海两地房产税征收对象，可操作范围内涉及的面仍然较为狭窄，其出台的意义并不在于征收房产税本身上，它更多地是一种信号，国家对房地产市场加强调控的信号。 本次房产税改革试点的出台最大的意义在于政府表明了要将楼市调控坚持到底的坚定决心。? 从房产税的征收范围和税率标准来看，此次房产税政策还是相对比较温和，由于税率不高、征收面较窄，对于房价的调控力度有限。 加大投机购房者的购房成，减弱其购房热度。 刚需购房者会因此产生观望情绪。 市场影响 房产税的征收变相加重了房屋持 有的成本，会影响到租赁市场，导致房价租金涨高。 房产税转嫁到成本里，或将变相抬高房价。 3 转嫁效应 一系列针对住宅市场的政策将会给商铺、写字楼市场的发展提供一个好的机遇。 4 机遇分析 房产税研究 虽然目前从两地征税细则来看税率较低且覆盖人群有限，但未来随着税制的逐渐完善，如果调控楼市需要，政府完全可以逐步提高税率或将征税范围扩大至存量房。 长期来看，房产税对市场的具有一定的震慑力量。 ——房产税结论 一、当前政策环境与经济环境 政策回顾与分析 房产税研究 当前经济环境 二、新政之下2011市场走势预测 三、当前环境之下的应对之策 当前市场的反馈 2011市场趋势预判 项目应对策略 拿地应对策略 地方新政细则 当前经济环境 ——中度通胀环境将长期存在；谁不与通胀共舞，谁将被消灭 月???份 CPI PPI 当月 同比增长 当月 同比增长 2011年01月份 104.9 4.90 % 106.6 6.60 % 2010年12月份 104.6 4.60 % 105.9 5.90 % 2010年11月份 105.1 5.10 % 106.1 6.10 % 2010年10月份 104.4 4.40 % 105 5.00 % 2010年09月份 103.6 3.60 % 104.3 4.30 % 2010年08月份 103.5 3.50 % 104.3 4.30 % 2010年07月份 103.3 3.30 % 104.8 4.80 % 2010年06月份 102.9 2.90 % 106.4 6.40 % 2010年05月份 103.1 3.10 % 107.1 7.10 % 2010年04月份 102.8 2.80 % 106.8 6.80 % 2010年03月份 102.4 2.40 % 105.9 5.90 % 2010年02月份 102.7 2.70 % 105.4 5.40 % 2010年01月份 101.5 1.50 % 104.3 4.30 % 2009年12月份 101.9 1.90 % 101.7 1.70 % 2009年11月份 100.6 0.60 % 97.9 -2.10 % 2009年10月份 99.5 -0.50 % 94.2 -5.80 % 2009年09月份 99.2 -0.80 % 93 -7.00 % 2009年08月份 98.8 -1.20 % 92.1 -7.90 % 2009年07月份 98.2 -1.80 % 91.8 -8.20 % 居民消费价格指数CPI走势