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龙光宝安项目 营销推广（执行）报告 深圳中原物业顾问有限公司 2004年3月 目 录 TOC \o 1-2 \h \z \u 第一部分 整体推广策略 1 一 整体推广策略 3 二 价格策略 10 三 入市时机评估 14 四 营销阶段划分 15 第二部分 分阶段推广策略 20 一 内部认筹期 20 二 公开发售期 29 三 热销期 31 四 持销期 32 五 尾盘期（二期公开发售） 34 第三部分 媒体策略 36 一 媒体策略 36 二 销售渠道 39 三 推广费用预算 39 第一部分 整体推广策略 整体推广策略 我们的营销理念 创造第一：大家都知道世界第一高峰是珠穆朗玛峰，但谁知道世界第二高峰是什么？“创世纪滨海花园”之所以能够成功，很大程度取决于其三错层户型设计创造深圳第一；“丽景城”也是凭借其三错层设计创造宝安第一而赢得市场。 世界第一高峰：珠穆朗玛峰 以站在泰山之巅，俯瞰群山的姿态； 差异化营销：通过市场细分，凭借差异化市场定位、差异化产品设计、差异化的营销手法，赢得市场。 项目卖点分析 项目独有卖点片区共有卖点项目核心卖点 项目独有卖点 片区共有卖点 项目核心卖点 片区共有卖点 中心区宝安未来的政治、经济、商业、文化中心，具有较强的升值潜力； 根据深圳市“一市多城、众星捧月”的规划，宝安新中心区的发展定位为深圳市西部的城市次中心，宝安区行政、文化、商业中心；是以综合服务和居住为主导产业的现代化、花园式滨海城区。中心区的升值潜力在深圳市福田新中心区、南山新中心区都得到很好的验证，因此，强大的升值潜力将会使得宝安新中心区成为人们置业、投资的首选。 地理位置优越，交通便捷： 宝安新中心区在深圳几个次中心区之中，是唯一一个系统性、超前性规划设计的中心区。随着深圳城市扩容及“撤关”因素地影响，与南山只有一关之隔的宝安将是深圳城市扩容的首选区域之一； 横贯深圳东西第一主干线地铁1号线，由罗湖火车站至深圳机场，沿途经深南大道、宝安新城大道有效的将罗湖中心区、福田中心区和宝安中心区紧密的连为一体；宝安滨海大道今年上半年即将动工，年底即建成通车，届时，从新城中心经南山到福田中心区只需20分钟车程，到机场仅5分钟车程，不仅将极大地方便广大市民和海内外游客的出入，而且对南山、福田，甚至香港和东莞的潜在客户在宝安置业均产生巨大的牵引力。 滨海风情，片区自然环境优越： 宝安中心区紧邻深圳前海海湾，是深圳惟一的滨海城区，片区自然环境优美，海滨色彩浓郁。其规划由英国著名的规划设计公司阿特金斯担纲，“体育馆——行政中心——文化中心——中央公园（滨海绿化带、海滩）——海滨广场——前海湾”景观轴线，赋予了新中心区绿色、生态概念。 项目独有卖点 规模适中，整体高端定位，高端配置； 行政中心对面，中心的中心； 临地铁出口，未来交通便利； 首层全部架空抬高，独立性、私密性； 自身拥有近2万平米大型商业配套； 近2万㎡大型休闲、运动、健康中心园林； 强强联合：龙光、柏涛、泛亚易道、中原 紧邻规划小学地块； 特色户型1——廊院式住宅，免费赠送面积，片区独有； 本案4A1户型设计在宝安唯一 廊院式住宅效果示意 特色户型2——前庭后院住宅，免费赠送层高6米奇偶层交错空中花园＋入户花园； 宝安唯一“入户花园＋空中花园”的户型设计 前庭——入户花园 后院——层高6米的大露台 单栋复式楼王——空中行宫； 纯复式住宅，“入户花园＋层高6米空中花园” 核心卖点提炼 小区规模项目卖点与竞争对手卖点比较 小区规模 无优势规模适中，“大社区” 无优势 规模适中，“大社区”概念不如竞争对手 无绝对优势项目卖点比较建筑、园林项目外观、园林打造各有千秋 无绝对优势 项目卖点比较 建筑、园林 项目外观、园林打造各有千秋 差异化、产品独特深圳首创，特点鲜明户型设计 差异化、产品独特 深圳首创，特点鲜明 户型设计 物业定位 物业定位 差异化、定位“纯” 差异化、定位“纯” 纯高端定位，产品定位集中，配置高端 通过与竞争对手卖点竞争分析比较，我们归纳提炼出项目核心卖点： 项目核心卖点—— 中心区第一个纯高档住宅区，廊院式住宅。 大型中心抬高园林高端配置纯高端定位 大型中心抬高园林 高端配置 纯高端定位 前庭后院住宅区域卖点廊院式住宅 前庭后院住宅 区域卖点 廊院式住宅 商业配套紧邻规划小学地块 商业配套 紧邻规划小学地块 空中行宫 项目卖点体系图 营销推广策略 营销推广主题 根据本案的卖点分析，中原建议： 本案的营销推广主题——“中心领地·豪门廊院” 主题支持： 项目地处新中心区，区位发展前景看好； 纯高端定位，高