邹城市鲁南自行车厂、邮电大厦（可行性分析报告.ppt

1、项目现状： 项目现为净地，由邹城市发展投资控股有限公司于2008年12月取得该地块的土地证。 2、转让方式： 项目整体转让，以收购公司的形式进行操作。 3、具体操作： 该公司预计八月份进行挂牌转让。但因该公司是国有独资有限公司，操作程序复杂。 项目参与方式 邮政大厦项目（暂定名） 测算说明 该地块主要由邮政局、中国联通、中国移动等几家企业所有，现未拆迁。 因没有具体的经济指标，现暂按以下指标进行测算。 用地面积：40亩。 地价：200万元/亩。 地上容积率：3.0 地下容积率：0.6 项目总建筑面积：9.6万㎡ 地上建筑面积：8万㎡ 地下建筑面积：1.6万㎡ 产品构想 注：① 商城地上建筑面积40000㎡，共5层，单层面积8000 ㎡。 ② 车位总数为416个，其中地上车位30个，地下车位386个，。可销售车位86个。商业配套车位330个（地上车位30个，地下车位300个）。 成本分析 楼面地价： 1030元/平方米 销售收入 销售税金 销售税金主要是两税一费及1%的土地增值税预征。 综合税费=销售收入×销售税金=34688 × 6.55%=2272万元 销售总收入：34688万元 现金收益=销售收入-开发成本-销售税金 =34688万元-35304万元-2272万元 =-2888万元 收益分析 经测算，可用沉淀资金2888万元，建成持有总建筑面积为40000平方米的商城，以及330个车位（其中地上30个，地下300个）作为商业配套。 结论与建议 邹城市市区范围小，人口少，人均收入水平不高，消费能力有限。商圈内商场档次较低，品牌以中低档为主，与银座商城品牌定位差别较大。因此银座商城暂不宜进入该地区。 从方案设计的角度分析，鲁南自行车厂项目规划指标要求过于苛刻，不利于规划设计及商业地产的开发。 从商业运作的角度分析，该地块的所有权在邹城市发展投资控股有限公司名下，该公司为国有独资公司，若通过收购公司的形式运作该项目，收购的条件和程序较复杂，给项目开发带来很多不确定的因素。 从经济测算的角度分析，鲁南自行车厂项目开发成本高，经济效益差。 邮电大厦项目（暂定名）现未拆迁，因此拆迁成本及拆迁周期暂未确定。 综上所述，建议银座商城暂不操作这两个项目。 汇报完毕 谢谢！ 附件一 附表一 附表二 附件二---概 要 一、基本指标 总用地面积：92973平方米，约合139.5亩。地上容积率：2.3≤容积率（地上）≤2.5 地下容积率：不大于0.6,层数为地下1层（本次测算，地上容积率暂按2.3；地下容积率0.6计算。）；建筑密度不高于25%。 总建筑面积：27万㎡，其中地上21.4万㎡，地下5.6万。 二、投资 总投资：99012万元。（不含销售税费） 折合楼面成本：3667元/㎡；折合地上楼面成本4627元/㎡。 三、土地成本 土地成本：23715万元（170万元/亩），契税711万元，合计：24426万元 折合楼面成本：905元/㎡；折合地上楼面成本1141元/㎡。 四、建安成本 建安成本：57479万元 折合楼面成本：2129元/㎡；折合地上楼面成本2686元/㎡。 五、税费成本 综合税费：4817万元 折合楼面成本：178元/㎡；折合地上楼面成本225元/㎡。 六、自持物业 建筑面积总计3.1万㎡，其中地上2万，地下1.1万㎡。 商城：地上2万㎡； 车库：总计364个，其中地上50个，地下314个。 七、收益 现金收益：73536万元－99012万元－4817万元＝-30293万元。 附表三 附表四 * * * * * * * * 山 东 银 座 购 物 中 心 SHANDONG INZONE MALL. 2009年7月 * 邹城市鲁南自行车厂、邮电大厦（暂定名）项目可行性分析报告 目 录 1 3 4 5 邹城市概况 项目经济分析 项目地块分析 项目产品定位 6 结论 项目周边房地产市场分析 2 邹城市概况 地理位置 邹城市是山东省直辖县级市。位于山东省西南部。邹城东倚沂蒙山区，西临鲁西平原，南襟徐淮要冲，北枕泰岱南脉与鲁都曲阜毗邻 。 区域及人口 邹城市是中国历史上著名的思想家、教育家孔子和孟子的诞生地，素称“孔孟桑梓之邦，文化发祥之地”。总面积1613平方公里，城市建成区面积24平方公里。下辖十四个镇 ，总人口110万，