阜阳盛世麒麟房地产凤凰御景园商铺项目市场研究报告.pdf

关于凤凰·御景园商铺销售评估的 市场研究报告 盛世麒麟房地产营销有限公司 经过初步的接触与沟通，盛世麒麟与开发商达成共 识——确认商铺为本案销售难点。为了确保凤凰·御景园 整盘销售成功，我们决定以弄清“是否有人（公司）愿意 投资总宽76米进深25米的商业地产”为目的，开展专项 调查。研究涉及内容包括： Ⅰ、1900㎡商业地产整盘招商的可行性； Ⅱ、若整盘招商不可行而须分割的话，怎样分割更符合市 场需求； Ⅲ、整盘零割的风险评估。 关于1900㎡商业地产整盘招商的 可行性市场研究 一、调研目标 清晰了解目标市场对投资本项目商业地产的意愿。 二、调研对象界定 为了规避调查误区，我们就本案对允许存在的商业业 态及可行性做一简析，结论如下： 1、1900㎡允许存在的商业形态基本上有：主题商场、超 市、联合专营店、娱乐商业等几类； 2、对比项目所处的位置、环境、交通、居民密度等商家必 定考察之要素，确信能够存在的商业形式唯有冷门大件商 品（如汽车、钢琴、家具等）联合专营店（需多家合营） 而已； 3、根据项目自身条件结合已掌握资料进行判断，目前可以 考虑的只有整车销售门店（钢琴对人文环境依赖度较高， 家具市场业已成型，不易撬动）； 4、鉴于项目尚未明确整体设计方案，为了增加机会将3800 ㎡（1900㎡X2层）允许存在的专业市场引入考察范围； 5、确定本次调查的方向为“整车销售门店”调查和各类 “专业市场”（IT、书刊、汽配、家居建材等）调查； 说明： ①整车销售门店入选理由为：中南大道（西二环）与一道河 路（南二环）交叉位置地块将整体拆迁，经营户须另觅场 地解决经营用地问题； ②专业市场入选理由为：有资金实力的经销户想做大，借推 动建市（专业市场）为契机，吸引外部投资，扩充自身实 力，实现专业市场的统治地位；另一方面，当上述计划不 成功，可退选租用方式，其前提在于租金对比落差较大， 能够达到利润提升（少花钱等于赚钱）的心理预期，同时 新市场的建立仍可保证销售的连续性及稳定的现金流； ③整车销售和专业市场还有个共通的特点，就是对交通因素 要求较高，而对人居环境依赖程度偏低，这些恰是本项目 的特点所在。 三、关于整车销售门店的调查 1、假设 由于中南大道（西二环）与一道河路（南二环）交叉位置 地块将整体拆迁，处于该位置上的整车销售门店须另觅场 地解决经营用地问题，相信此时将他们引入本项目是可能 的。 2、调查目标 ◎门店特征描述。从店面跨度、进深、内部布局、附属建 筑、经营内容、经营方式、现有门店总量等方面对现有门 店进行描述。确定目标与项目的契合度与契合方式。 ◎类比资料。每平方米租金、空间利用率、利用方式。确 定项目同比的优势与劣势。 ◎经营者对经营场所变动的看法。确定客户的心理预期及 项目对潜在客户构成的吸引力指数。 3、调查方法 实地调研，采用目测与访问相结合的方法，以目测为先 导，尽量避免因太多问题而引起被访者的反感。 4、调查结果 ①中南大道（西二环）与一道河路（南二环）交叉位置向 南，仅有两家品牌汽车4S店，一为郑州日产4S店，主营 日产尼桑系列轿车；另一为中源店，主营本田、丰田两大 系列轿车。此二者皆非本案调查目标。 ②中南大道（西二环）与一道河路（南二环）交叉位置向 东，沿路近600米距离集中了二十余家汽车销售商及汽修 单位。其中，销售中卡、重卡、农机等的汽车销售商近10 个，销售轻卡、微面包、中型面包车的汽车销售商11个， 通过一些简单的经营及场地指标的对比初步判断后者（11 家店铺）基本上与本项目契合，此11家店铺目前的总营业 面积约为2150㎡（包括前厅与院落），亦与本项目 （1900㎡）接近。目前，区域沿线房屋租金约为25元/ ㎡，较开发区高出50%左右。 ③汽车销售商以租用方式使用的所有沿街铺面为该处村 民所有。虽然，不少汽车销售商对拆迁一事略有耳闻，却 不认为这一计划能够实现，原因在于该处为回民区，市政 一向对该处无计可施，最明显的例子是沿街绿化带因该处 村民的反对在此处无法施工（挖了坑，却种不下去树）。 ④据一份针对市发改委的调查