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28 天招商入门
DAY 1 : 购物中心的历史、概念和分类
购物中心是目前零售业的最新业态形式,产生于欧美发达国家,英文名称是:SHOPPING
CEN,11ER 或MALL(指超级购物中心),是指集各种零售业、娱乐、餐饮及休闲于一体,
满足人们各种需要的、对购物者充满吸引力的购物、休闲场所。
1 .1 购物中心的发展历史、概念及分类
1 .1.1 购物中心发展历史
购物中心最先出现于美国,其时间最早可以追溯到1907 年,第二次世界大战后在美国得到
充分发展,20 世纪60 年代中后期才盛行于欧美发达国家。
随着当时美国经济发展进入高涨阶段,艾森豪威尔总统的州际公路计划的实施使美国的高速
公路形成网络化;汽车工业的发展,使私人轿车日益增加并得到普及;城市人口追求自然,
远离城市的喧闹,向郊区迁入,而且乡村的人口也大量迁入郊区,使市郊区得以发展。据统
计,从1950—1960 年的10 年中,美国郊区人口增加了1700 万,其中1200 万是从城市
中心或农场迁入的。
1910 年时,住在城市中心的美国人(占26 %) 比住在郊区的人(占12%)多一倍多。而196
0 年的统计表明,住在郊区的人口已与市中心的人口几乎一样多 (31 %:32%),因此,美
国的购物中心在郊区得到广泛的发展。
购物中心号称是零售商们的天地,在这里聚集着众多的零售商,不仅包含多种零售行业,而
且也包含同一种行业的多个商家。在满足消费者各种需要的同时,也充分给消费者提供比较、
选择的空间。正是如此,形成了购物中心占地面积大,提供的零售空间规模巨大的特点。人
们经常用 “GREATER、GIANT’形容它。国外有的购物中心(大型购物中心,SHOPPING
MALL)零售面积达40 万平方米。虽然各个国家的购物中心零售空间有所不同,但从占地面
积上看,基本上都在60—600 亩以上。
购物中心占地面积的大小也和购物中心的类型有关。从美国购物中心的情况看,商圈规模大
小决定着购物中心的占地面积。
从第一家购物中心问世,到遍及世界各国经济较发达的国家,购物中心也经历了一个发展的
过程。起初购物中心还只是建立在满足人们购物与服务的功能上。20 世纪80 年代以后,
购物中心的功能逐渐从商品流通功能向休闲消费功能转移,更加突出了购物之外休闲娱乐的
主题。购物中心足以让消费者花一天的时间去消费,去享受。这里有许多的娱乐活动可参加,
如看电影、参观自然奇迹馆、溜冰,甚至可以欣赏到迪斯尼乐园的某些场景;也可以观看赛
马并且下赌注中彩;当你就餐的时候,不仅有许多的风味可选择,而且可以体验到不同餐厅
特定的文化场景或过去的历史底蕴。如美国的GREATER WOODFIEFLD 购物中心,就有多
达65 家饭店,其中包含表现中世纪文化特色的餐馆。购物中心也为远道而来的顾客提供住
宿,设有几十家旅馆,人们在满足休闲消费的需要后,再购买所需商品回家。这样,兼有休
闲娱乐与购物等多功能的购物中心在世界上迅速发展了起来。
中国购物中心产业的发展相对滞后:20 世纪80 年代中后期开始在北京、上海等大中城市
出现的 “购物中心”,目前已经扩展到中小城市,严格来讲属于百货店;90 年代中期,这
些 “购物中心”有些在百货店的基础上,将餐饮、娱乐等设施小规模引入,真正成为名副其
实的购物中心,大多数规模较小,很多香港地产商在北京、上海、深圳等大城市开发了许多
香港特色的购物中心,一度引领市场潮流;90 年代末期,一些城市中心SHOPPINGMALL
开始登陆上海、北京,预示着购物中心在中国崭新的姿态;21 世纪初,郊区SHOPPINGM
ALL 的开发热潮在中国兴起,中国购物中心业进入高速发展的阶段,目前全国各地在建及开
业的购物中心数量大约有300 多个。但是依然处在购物中心行业的探索期,所以不少项目
或者面临开发资金制约,长期无法启动开发进程,或者开发完成后无法良性运行。
1 .1.2 购物中心的概念
按照美国购物中心协会的定义: “购物中心系由开发商规划、建设、统一管理的商业设施,
拥有大型的主力店多元化商品街和宽广的停车场,能满足消费者的购买需求与日常活动的商
业场所。”
日本购物中心协会对购物中心的定义为“购物中心是由一个单位有计划地开发、拥有、管理
运营的商业和各种服务设施的集合体,配备有停车场,按其选址、规模、结构,具有广泛选
择性、方便性和娱乐性等特征,并提供适应消费需要的社交空间,发挥
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