上海星光厂商业地产改造项目规划及定位建议63P2010年.pptVIP

第一部分 项目背景 星光硅谷代理金额估计值 上海办公物业市场概述 近几年，上海办公楼市场发展尤其迅速，无论租赁型写字楼出租的租赁价格还是销售型写字楼的销售价格都有大幅度的攀升，整体办公楼市场呈现一派繁荣景象。特别是在2009年后，尽管市场供应已达到历年最高水平，跨国公司在上海的迅速扩张使得上海写字楼市场需求仍持续保持旺盛。 现阶段，上海办公楼市场上绝大多数办公楼仍以出租为主要经营方式，对外销售的办公楼比例相对较低。初步估算，上海办公楼租与售的比例在5：1左右。随着租金回报率的不断提高，一些企业开始在满足自用的前提下通过购买方式对办公楼进行中长期投资。至此，上海办公楼经营模式向租售二元结构演化。 2.2办公市场分析及定位 外高桥周边区域销售型写字楼市场表现 06-09年周边区域销售型写字楼售价走势对比图 06-09年周边区域销售型写字楼供求比走势对比图 外高桥区域写字楼售价水平低于全市平均水平，且呈现递减趋势。 陆家嘴板块与五角场板块售价近年来稳步上涨，写字楼市场表现好于外高桥区域。 从供求上看，外高桥区域供求比呈拉大的趋势较为明显，市场存量加大，去化风险增加。 陆家嘴板块连年呈现供不应求的市场表现，五角场板块的供求状况较为平稳，金桥板块的供求关系也表现出了供大于求的局面。 2.2办公市场分析及定位 分区域写字楼入住率 分区域写字楼租金 外高桥区域写字楼租金水平低于全