商业购物中心管理（三）.pdf

商业购物中心管理（三） 一个购物中心在一定程度上可以体现一个小的环境，如果加上政府对购物中心的协调和引导，往往都会成 为城市的一道亮丽风景线。购物中心所体现的是一种消费文化，既然是文化，就需要有与文化相对应的内 涵。比如景观设计、艺术塑造等等，这都是购物中心与其它业态的区别。仅以北京为例，中国国际贸易中 心·国贸商城是京城开业的第一家Mall ，而正是因为有了这个Mall ，国贸商圈才成为引人注目的热点地区； 再如东方广场，它的建设推倒了京城大片破旧的平房，使长安街的市容发生巨变，周边环境会使许多人驻 目观望。 我们还来分析北京的情况。近几年，北京城在迅速变大，但有一个事实已经突出地表现了出来，那就 是消费文化明显滞后于城市化发展步伐，购物、康体、娱乐设施在新的都市区明显匮乏，以致于我们很多 地产商会在推荐住宅项目的时候，强硬地把可能离它很远的超市、百货公司、娱乐中心标于地图上，其实 这一方面的空白应该在规划设计之初就加以适当的考虑。据有关报载，现代城曾在一段时间宣传其 mall 的概念，当时还有不少地产商认为这是在炒作概念，但无论怎样，现代城的销售非常看好。究其原因其实 很简单，现代城很好地把握住了市场的需求，把握住了购房者所关注的消费文化与理念。从这个例子我们 不难看出，在各产业相互融合的今天，目标只有一个，即把握住最终用户的需要，不必因为行业的束缚而 畏首畏脚。如果再向深处挖掘，赛特集团在北京经济技术开发区将要建设一个大型的购物中心，从长远眼 光来看，不但将会吸引住日益发达的周边地区，恐怕连市内部分有车族也会把它作为购物、休闲的一个选 择，这在日益倡导假日经济的今天，又存在有多少个城市边缘的闹市区呢？我们做这样一个假设，如果北 京的城市边缘兴起若干个类似的购物中心，北京城的形象、城市的发展乃至整个城市系统肯定会有一个翻 天覆地的新面貌。相对低廉的地价成本与可能带来的经济收益对任何一个投资商人都应该会有一定的吸引 力。依照北京现在的经济布局，酒仙桥、东大桥、亚运村、中关村、公主坟、大红门、木樨园等等地区发 展购物中心的立地条件已经基本成熟。北京如此，国内沿海地区和其它经济发达地区也有很多相对成熟的 开发空间。 第三，生活形态及消费习性的转变，也是促进购物中心在中国发展的有利因素。 伴随着中国经济的不断成长，经济发展的模式也逐渐演变为需求主导型。改革开放 20 年来，我国经 济持续发展，已经提前实现了 GDP 翻两番的目标，综合国力有了很大提高，人民生活有了极大改善，全 国二、三产业的从业人员达 50.1%，第一次超过了农业人口，这是一个具有标志性的数值，表明我国已经 进入工业化社会。1998 年全国城镇居民人均收入为 6707.40 元，而北京、上海、广东、浙江等地区城镇居 民的年人均收入已经超过了 9000 元，其购买力也已经达到了相当高的程度，生活品质得到改善，文化生 活日益丰富。从恩格尔系数来考察，在我国，城乡恩格尔系数总体上都处于下降趋势。 在改革开放 20 年中，我国农村居民的恩格尔系数下降了 10.3 个百分点，城市居民则下降了 6.7 个百 分点，1997 年已下降到 46.4% ，首次低于 50%。恩格尔系数的下降所带来的直接效果就是à 交通工具便利 程度得到改善；á 文化素质普遍提高，文化支出比例增加；人口由分散转为相对集中；?居民除了维持基本 生活之外，更加注重其它开支；从马斯洛层次需要理论分析，已经开始追求较高层次的需要；从注重产品 转向注重品牌；时间观念增强；工作压力增大，需要增加适当的休闲与消遣。所有这些变化都在导致需求 多样化程度的提高，简言之，也就是力求将时间作最大化运用，满足多重需要，一次购足的消费习惯因此 应运而生。如大卖场的出现，居民日常生活的必需品基本上都可以一次购足，当然会很自然地吸引大量回 头客涌入。假日经济其实决不仅仅体现在购物环节上上，也体现在娱乐、休闲需求的增长上；购物消费 也不只包括商品品质的优良，商品价格的合理，更涵盖了整体购物环境的舒适、便利和无障碍。 彼德·杜拉克所创立的 目标管理、责任规划、国际分工、内部创业的管理思想对学术界与企业界所产 生的影响极大。他主张企业的本质在于行销和创新，不创新便是死亡，策略规划不是为未来预测决策 ， 而是决定今天应该做什么以保证未来的生存。顾客导向时代的来临，要求经营管理者必须认真研究消费心 理，在满足消费者欲望的各种预期事件中，落实执行于消费市场上，购物中心往往能提供有效资源，促使 消费者提升消费水准。为什么这样说呢？通常说来，大型购物中心的经营绩效常常显示出十分高的业绩， 而这些营业额都是消费者的一