德州天虹文化生活广场物业发展建议.pptVIP

一层 精品流行通道 烟酒、保健品区 金银、珠宝区 化妆品专区 名表、箱包、眼镜专区 活动、形象展示区 二层 绅士品牌服饰 男士休闲服饰区 男士精品折扣区 男士鞋品区 衬衫、西裤区 运动健身器械区 男士精品区 男士精品区 三层 儿童服饰区 女性鞋品区 男女休闲运动品 女性休闲服饰专区 饰品区 都市少女装 女性用品专区 职业女装、流行女装专区 羽绒服专区 女性精品折扣区 淑女装专区 四层 健身、瑜伽会馆、美容SPA 大型游戏区（电玩、网络会所、溜冰场等） 儿童主题乐园 KTV娱乐馆 休息区 布置类似澳德乐四楼的水景休息区，提升形象 电影超市 主题餐饮 五层 电影超市 仓储空间 物业、招商办公区域 宾馆区域 1、中庭部分可作为部分房间的采光区； 2、右下角电梯可做宾馆的主要通道 主题餐饮 项目物业发展提升建议 1、从项目整体规划来看，南北呈对称之势，建议南部所示区域也打造成下沉式广场，并在市政规划同意的情况下，以地下通道相连，形成南北呼应之势。 项目物业发展提升建议 2、在不影响消防的情况下，可否转成电梯，方便高楼层“直接性”消费； 3、能否将地下车库入口转向东面。方便湖滨路等东部车流入库； 4、此处可释放考虑增加一部自动扶梯或者楼梯，便于最大程度的发挥下沉式广场的休闲作用； 项目物业发展提升建议 5、中庭部分作为项目内部极具展示力的地方，可增加2-3部观光电梯，提升项目形象和档次； 项目物业发展提升建议 THANKS 明理善策/达观天下 明达地产顾问 * * 主要沿街商业分析——湖滨北路 湖滨北路沿街商业总结： 1、城市主干道因素对于沿街商业的发展起着重要的支撑作用，但北端发展成熟度明显不及中部； 2、从业态组成来看，主要以餐饮、烟酒等零售为主，走出了与市中心购物为主的差异化路线； 3、从租金来看，从南向北逐渐降低，差异较大，银座对面租金在40元/平米·月，而最北端仅在30元/平米·月左右； 4、由于以餐饮、零售为主，尤其是餐饮业的存在，使得商业人气相对较好，档次中端为主，辅以服务周边居民档次较低的小餐馆等； 注：湖滨北路沿街商业南起大学路，北至苹果园路 主要沿街商业分析——苹果园路 苹果园路沿街商业总结： 1、苹果园路沿街商业以娱乐服务业而闻名，工业园的存在使得五金建材零售业也相当发达； 2、从业态组成来看，主要以娱乐、餐饮为主，同样以建材为主的专业零售业也相当发达； 3、从租金来看，因离市中心较远，租金明显低于北部商圈其余主干道，仅在15-20元/平米·月 4、“专业”消费为主，人流一般，档次也相对较低； 注：苹果园路沿街商业东起德兴路，西至解放大道 重点项目分析——银座商城 银座商城坐落于大学西路北、湖滨北大道东侧，属于北部区域内唯一一个集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的综合型性业体，凭借较大的规模成为北部商圈目前的领导者，随着北部大商圈的崛起，未来其领导角色必将易主； 物业概况： 项目共计4层，单层经营面积约在5500平米左右，由于离市中心核心商圈距离较近，较小的体量未能形成明显的影响力，人流量明显不足； 业态状况： 1F：主要是超市、医药保健、烟酒和休闲餐饮： 2F：主营金饰、化妆品、钟表眼镜和女性服饰等； 3F：主营男士相关的物品，包括服饰、健身器材： 4F：生活乐园区，主要经营皮具、小家电、羽绒服、图书音像以及电玩； 出租情况： 目前所有铺位基本已租满，租金以销售额扣点的形式出现； 项目细节分析 ② ③ ① 项目缺少大气、可供消费者休憩的广场，现有广场作为停车场使用，车位略显不足，杂乱无章，影响项目形象； ② ③ 项目缺少类似入口标识和总体导引牌，不够人性化； ① 项目照片 北部商圈小结： 1、该商圈目前发展略显单薄，主要以城市道路的沿街商业组成，辅以银座商厦为代表的体量较大的商业综合体，组成目前的北部商圈； 2、缺乏大的领导性商业综合体项目，加上与市中心距离较近，整体商业氛围不浓，人流量不足，消费主要以周边区域居民日常基本生活需求为主，休闲、娱乐、购物高层级需求主要在核心区商圈释放； 3、城市北延，城市扩容，现有核心商圈的辐射力随着区域的扩大，将日益减小，北部区域商圈升级刻不容缓，适应现代城市发展的商圈呼之欲出； 北部现有商圈发展层级较低，区域消费外流，北延规划下，大型商业体的出现将促使商圈规模和档次将有效提升，使之成为德州又一新的商业副中心 商圈及商业街现状分析之——城南商圈 城南商圈 城南商圈基本以专业家具市场为主，缺少大型专业的生活、娱乐、休闲设施，较高的“专业度”对本项目的发展几无借鉴意义，因此，此次不做专门分析。 商业市场发展预判： 判断1：未来1-2年内，商业物业的销售仍将保持较高的水平； 判断2：收入和消费水平的不断增加，将有效的支撑消费市场的活力； 商业市场发展预判： 从规划来看，城