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当前房地产市场 运行情况及其分析 一、运行情况 • （一）2003年、2004年及2005年一季度 房地产市场发展概况。 1、供应： 全国房地产投资：2004年达13158亿 元，占固定资产总投资18.7%，同比增长 28.1% ；对比2003年的同比增长29.7%， 增幅下降1.8个百分点；2005年一季度， 投资同比增长26.7%，同比增幅下降14.4 个百分点。 新开工面积：2004年同比增长10.4%；对比 2003年的同比增长28.5%，增幅下降18.1个百 分点；2005年一季度，同比增长9.3%，同比增 幅下降13.2个百分点。 商品房竣工面积：2004年同比增长2.1%，对 比2003年的同比增长21.5%，增幅下降19.4个 百分点；2005年一季度同比增长13.1%，同比 增幅下降8.2个百分点。 2、需求： 商品房销售面积：2004年同比增加13.9%， 对比2003年的同比增加28.9%，增幅下降15个 百分点；2005年一季度，同比增加20.3%，同 比增幅回落15.1个百分点。 商品房销售额2004年同比增加30%，对比 2003年的同比增加34.1%，增幅回落4.1个百分 点。2005年一季度同比增加35.3%，同比增幅 回落9.1个百分点。 3、空置： 2004年底商品房空置面积1.23亿M2，同比下 降8.3%，出现了自1998年以来，空置面积首次 下降。其中商品住宅空置面积为0.74亿M2，同 比下降15.6%。2005年三月底商品房空置面积 同比增加5.5%，其中商品住宅空置面积为0.58 亿M2，同比下降0.6%，商业用房空置面积达 0.26亿M2，，同比增加20.3% 。 4、房价： 2004年商品房销售价为2722元/ M2 ，同比上 涨14.4%，对比2003年同比上涨3.9%，增幅提 高11.3个百分点。2005年一季度商品房价格继 续上扬，同比涨幅为12.5%。 （二）当前房地产市场运行中的一个突 出问题：住宅价格上升过快。 1998年实施房改以来，全国商品住宅 平均价格一直保持平稳上升的态势， 2002年的涨幅为3.0%，2003年为3.9% 。 而2004年迅速达到15.2%涨幅。2005年一 季度涨幅为13.5%。 房价过快上升的主要原因： 第一，供不应求。2004年商品住宅竣工面积 为34677万M2，销售面积为33820万M2，其供 求比为102:100。2005年一季度的供求比为 73:100，而2002年和2003年的供求比，分别为 120:100和113:100。 从2004年供求比102:100看，表面上是 供略大于求二个百分点，实际上由于供 应结构与需求结构的不对称，只要有2% 以上的新建商品住宅适销不对路，就会 引起供不应求。这一点，还可以从商品 住宅空置面积的减少反映出来。在2003 年之前几年，全国商品住宅空置面积一 直呈增加势头，2003年出现小幅下降 （2.1% ），而2004年出现了15.6%的下 降。 第二，开发成本加大。表现为买地价格上 涨，原材料涨价以及住宅建造品质提升。 第三，市场预期作用。在2004年，商品住宅 的买、卖双方均知道要控制土地和资金供应， 会造成住宅供应紧张。房价上升的心理预期， 买涨不买落的消费行为，加上部分开发商的炒 作，也起到了催升房价作用。 在上述三项原因中，供不应求是主因。 （三）供不应求的因素分析。 从住宅需求看，当前商品住宅的三种需求， 增速虽稍有放慢，但依然旺盛。 其一：自住性需求。又可分为三类。 被动型：因城市更新，房屋拆迁，一部分居 民“被迫行动”买房或租房。这几年“被动需求” 占住房市场总需求量一般要占三分之一以上， 有的城市高达达50 －60% （例如现在的天 津）。 2004年拆迁规模明显缩小，拆迁旧房 0.7亿M2，只是2003年1.4亿平方米的一半。这 是2004年住宅需求稍有放慢的主要因素。 自动型：农民进城务工经商，买房、