上海荣御蓝湾项目全程营销策划报告 146P.ppt

案名一： THE END 全案销售目标 销售期：预计2009年4月～2013年年底 销售率：每批房源竣工时别墅销售率达70％,高层销售率达80% 预期预售均价： 高层：6900元/㎡ 叠加：8000元/㎡ 联排：9500元/㎡ 二联院：13400元/㎡ 注:具体价格待开盘前视客户积累,市场变化,竞争个案推案策略等再议. 全案销售总纲 推案原则：整盘蓄水、分批推出 整盘蓄水、分批推出的推案原则，此方案有利于为本项目做好积累和准备工作。 推量原则：均衡销售、稳中求畅 推量原则的制定本着与目前太仓房地产市场的政策面的变化、市场的供应量以及与发展商的整体战略发展、资金运作的客观需求，在推量上做到能够保证项目的利润达到最大化以及资金回笼的现金流量持续稳定。 定价原则：入市价格必须具有市场竞争力 根据周边别墅市场及竞争个案的现有情况确定均价 根据现有规划进行总体考量 遵循平开高走,逐步拉升的趋势 全案销售总纲 调价原则：整盘考虑、稳步求涨 根据实际销售反馈信息启用即时调价方式，并结合相邻层次先后去化的分析和现场销售速度，决定价格调控的幅度，争取利润和快速去化双赢局面的出现。 相关链接： 根据开盘销售去化特征，在进行详实的客户成交分析后有目的的提价 调价的幅度首要考虑项目的抗风险性，并掌握客户的反应情况后再考虑调价幅度大小 销控原则：分批开盘、集中销售 差房源原则上全过程不销控 分阶段进行去化率分析，动态调整销售价格结构，争取差房源在期房阶段全部去化，中好房源有相当比例在各阶段进行价格提升 根据销售面积与销售速度，机动提升价格，增大好、差房源的价差，争取均衡去化及利润最大 每波房源推出后，别墅类产品销售超过70%、高层类产品消化掉80%，迅速加推后续波段 推量安排 359557 2420 合计 112095 830 小计 30660 164 叠加 81435 666 高层 四期 105536 692 小计 2861 8 二联院 8194 40 联排 94481 644 高层 三期 92628 650 小计 23930 128 叠加 68698 522 高层 二期 49298 248 小计 2861 8 二联院 9047 40 联排 37390 200 叠加 一期 面积 套数 销售目标　 销售分期－－一期销售分批 进入销售旺季特别是别墅，借此机会推出较多案量，配合后期联排类产品推出，将本案价格推向高位 叠加：40套 09.9 第四批 由于该阶段有联排、二联院类产品推出，将本案价格推进入高价位销售阶段； 此批房源位于一期最好景观中心位置，适合各类客户需求； 联排：40套 二联院：8套 09.10 第五批 由于临近销售淡季，推量仍不宜过多，该批房源上市日期可视第二批房源销售速度而定，市场良好前题下，可加快推案量 叠加：48套 09.7 第三批 经过近1个月的消化，第一批房源销售率近70％；配合销售旺季推出相对较多体量； 叠加：60套 09.5 第二批 第一批房源位置近中央景观动线，位置相对适中，配合“平价入市”价格策略，突显产品性价比； 推出叠加房源，试探市场，并为后期房源积聚客户 叠加：52套 09.04 第一批 理由 推出房源 公开时间 阶段 一期分批销售原则 这种高频次、小推量的推案方式既可以保证本案的热销状况，又可以为本案的价格提升打下市场基础。 二期仍以小幅快涨为推案策略，考虑到10年在继新增推量的同时需消化09年存量，故上半年建议只推公寓类产品 ，避免同类型产品上市，增加存量房源销售压力，不利于价格的提升。 销售分期－－二期销售分批 二期分批销售原则 叠加：64套 10.11 第五批 通过前半年的销售，一期别墅类产品剩余房源消化近尾生，而此时推别墅类产品，借以维护小区的高档次形象； 叠加：64套 10.9 第四批 进入传统销售旺季，推出较多案量，将二期最后一批水景公寓房全部推向市场 高层：261套 10.6 第三批 经过前期价格试水，第一批公寓房源基本消化完毕； 推出南向中心花园房源，形成一定价差搭配，让客户各取所需，由于时间节点问题，第二批公寓房源仍不宜过多； 高层：172套 10.4 第二批 经过前几批别墅类产品销售已经具备良好人气和较多的客源，此时推出少量公寓类产品进行产品及价格试水，并积聚客源； 高层：89套 09.12 第一批 理由 推出房源 公开时间 阶段 以市场领导者的策略，君域“抢占”入市节点；蓝域借“十一黄金周”热点期间入市 一期营销推案策略 推售节点 销售目标 工程节点 销售约束 关键节点 销售策略 08年 11月 12月 1月 09年 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 售楼处竣工 售楼处公开 样板房落成 核心竞争 取得第一批房源 预售许可证 销售淡季，储客时间 客