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房地产估价-2 房地产估价 战松 Song_zhan@163.com 2 房地产价格与影响因素 §2.1 房地产价格的含义及形成条件 2.1.1 房地产价格的概念 是和平地获得他人房地产所必须付出的以货币计量的代价。 2.1.2 房地产价格的形成条件 1、有用性 2、稀缺性 3、有效需求 §2.2 房地产价格的特征 1、地价与一般商品价格的不同 生产成本不同 折旧不同 价格差异不同 市场性质不同 价格形成时间不同 供求变化不同 2、房地产价格的特征 房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金 房地产价格受区位的影响很大 房地产价格实质上是房地产权益的价格 房地产价格形成的时间较长 房地产价格容易受交易者的个别情况的影响 §2.3 房地产供求与价格 2.3.1 房地产需求 影响某种房地产需求量的因素： ①该种房地产的价格水平—炫耀性物品、吉芬物品 ②消费者的收入水平 ③消费者的偏好 ④相关房地产的价格水平 ⑤消费者对未来的预期 2.3.2 房地产供给 影响某种房地产供给的因素： ①该种房地产的价格水平 ②该种房地产的开发成本 ③该种房地产的开发技术水平 ④开发商对未来的预期 2.3.3 房地产均衡价格 2.3.4 房地产供求弹性 1、弹性的含义 当两个经济变量之间存在函数关系时，作为自变量的经济变量的变化，必然会引起作为因变量的经济变量的变化。弹性是对作为因变量的经济变量的相对变化对于作为自变量的经济变量的相对变化的反应程度（或敏感程度）的一种度量。具体地说，它告诉人们作为自变量的经济变量发生1%的变化，将会引起的作为因变量的经济变量的百分比变化，即 弹性= 2、房地产需求弹性=房地产需求量变化的百分化/房地产价格变化的百分比 用“中点法”计算需求的价格弹性EA的公式为： EA＝ 【例2.1】 假设某种商品住宅的价格从2000元／m2，上升到2200元／m2，其需求量从1000套减少为800套。试采用中点法计算该种商品住宅需求的价格弹性。 解： 采用中点法计算该种商品住宅需求的价格弹性如下： 价格变化的百分比＝ 需求量变化的百分比= 需求的价格弹性= 3、房地产供给弹性=房地产供给量变化的百分化/房地产价格变化的百分比 关于弹性的结论—— 2.4 房地产价值和价格的种类 2.4.1 成交价格、市场价格、理论价格、公开市场价值和评估价值 1、成交价格 达成交易形成的价格，可能正常，也可能不正常。 形成正常价格的条件：公开市场、买卖众多、自愿、完全信息、理性的经济行为、适当时间 2、市场价格 是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果 3、理论价格 是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。 4、公开市场价值 定义的条件：自愿、利益最大化、知识、信息、时间、不存在附加出价 5、评估价值 是估价人员对房地产的某种客观合理价格或价值进行测算和判定的结果。 2.4.2 原始价值、账面价值和市场价值 2.4.3 总价格、单位价格和楼面地价 楼面地价=土地总价/总建筑面积 =土地单价/容积率 2.4.4 所有权价格、使用权价格和其他权益价格（如租赁权价格等） 2.4.5 实际价格和名义价格 例如：一套建筑面积100㎡、单价为3000元的住房，若其付款方式为如下形式：首付5万元，余款半年后支付50%，一年后全部付清，问相当于现在一次支付多少？ 2.4.6 保留价、起拍价、应价和成交价 保留价又称拍卖底价，分有保留和无保留 2.4.7 补地价 例：某宗土地总面积1000㎡，容积率为3，对应的土地单价为450元/㎡，现允许将容积率增加到5。试计算理论上应补地价的数额。 需要补地价的情形： ①增加原土地使用权进规定的容积率 ②改变原土地使用权出让时的用途 ③转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产（要求补办手续，补交出让金） ④出让土地使用权期满后续期 对于单纯增加容积率的补地价来说，计算公式：补地价=（增加后的容积率-原容积率）/原容积率×原容积率下的土地单价 §2.5 房地产价格的影响因素 一、自身因素 （一）位置 （二）肥力 （三）地质条件 （四）地形、地势 （五）土地面积和形状 （六）日照、风向、降水量、天然周期性灾害 （七） 建筑物本身 二、环境因素 （一）大气环境 （二）声觉环境 （三）水文环境 （四）视觉环境 （五）卫生环境 三、人口因素 （一）人口数