苏州九龙仓工业园区项目市场分析报.pptVIP

END 苏州九龙仓集团 工业园区项目 市场研究分析报告 上海莲花房地产经纪有限公司 二零零九年十月 目录 地理位置 宏观经济环境 房地产市场 市场案例 项目分析 地理位置——区域概况 苏州是江苏的东南门户，东临上海，南邻浙江，与嘉兴接壤。 苏州/昆山已经和上海形成产业经济、文化经济、捷运经济的黄金三角带。 全市面积8488平方公里，其中市区面积1650平方公里。 2009年全市户籍总人口达826万人，其中市区户籍人口238.21万人，工业园区人口32.66万人。 地理位置——城市交通 苏州城市交通动线发达，高速公路、铁路、航空、港口、水路应有尽有，如沪宁高速公路、苏嘉杭高速公路、沿江高速公路、绕城高速公路、京杭大运河贯穿苏州，使嘉兴和上海、杭州、无锡连成一片。 苏州高速公路密度达到德国水平，是交通部授予的公路交通枢纽城市。 苏州城市地铁规划，使得经济发展脉络由中心区向四周延伸 地理位置——地铁规划 2007年苏州开始建设轨道交通： 预计开通时间 一号线： 2011年 二号线： 2012年 三号线： 2015-2016年 四号线： 2015-2016年 其中，1号线东起金鸡湖，西到天平山，是苏州城市发展最重要的“生命线”，将极大地推动当地经济和社会发展。 宏观经济环境——GDP总量 GDP总量： 2008年苏州市实现地区生产总值6701亿元，与2007年同期相比增长 19.7%。经济总量排在上海、北京、广州、深圳之后，城市消费潜力巨大。 宏观经济环境——人均GDP 人均GDP： 2008年，苏州人均GDP超过1万美元，市区居民人均可支配收入达到 23867元。居民收入的提高，为消费购房提供了强有力的支撑。 宏观经济环境——城市发展规划 1、加快引进外资步伐 2009上半年亚什兰、沃尔玛、史赛克、通用电气、庞巴迪等项目落户苏州，至此在苏州市投资的世界500强企业已达133家，并有53家外商投资企业入选全国外商投资企业500强。 2、加快建设东部新城区 以工业园区为基础建设的苏州东部新城，定位于“高新基地，宜居城市”，规划人口120万。 3、加快城市基础设施建设 以上海为中心的长三角一体化发展趋势，使得在上海工作，苏州生活成为可能。 4、加快城市化建设 根据《苏州市城市总体规划》确定的目标，到2010年时苏州市城市化率将达到70％，2015年时达到75％，2020年时将达到80％。 宏观经济环境——工业园区经济发展 1、2007年，园区实现GDP836亿元，比开发之初增长了73倍。人均GDP3.6万美元接近新加坡水平。 2、2008年，园区实现GDP1001.52亿元，比开发之初增长了近100倍，人均GDP接近德国平均水平。 3、2009年，园区有124个开工投产的世界500强项目，624亿美元年进出口规模。  房地产市场——政策导向 1、2008年10月，财政部发布了《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》，规定：“对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。 2、2009年1月，苏州二手房营业税政策实施细则出台。政策涵盖范围苏州市区和园区。规定：“购房满2年的，免征营业税，不满2年的，对现价格和原价的差额部分征税。超过144平方米的非普通住房，同样能享受二手房营业税征收新政。” 3、2009年7月27日，中国银监会发布《固定资产贷款管理暂行办法》，进一步规范银行放贷行为。 房地产市场——苏州 土地供需 2001-2007年苏州市区土地出让总量总体呈上升趋势。?2001-2004年土地放量迅猛，年增长幅度达到38-41%。2005年遭遇国家宏观调控，土地政策收紧，供应量首次出现下降，回落幅度达22%。2006年，随着苏州楼市的回暖，土地供应量再次上升。2007年达到峰值2496.86万平方米，较2006年增长了1598.39万平方米，增长178%；2008年苏州楼市低迷，年度土地总供应量仅为290万方，相当于07年的12%，下降比例高达88%。 房地产市场供需 1、2008年，苏州全市施工面积为7036.91万平方米，增长15.4％。竣工面积为1481.24万平方米，比上年下降20.9％。销售面积1007.36万平方米，比上年下降47.4%。 房地产市场——苏州 2、2009年一季度苏州90平米以下房型成交比例下降，90-144平米产品成交比例增加。从5月份开始，180平米以上产品（主要为别墅和高端公寓）成交却强劲增长，这反映出需求主力由改善型需求转变为投资需求。 3、2009年1-6月，苏州房地产销售市场呈现量价两旺的态势。统计数据显示，2009年1-6月苏州市区住宅共成交380万方，