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标准文档 PAGE 实用文案 装 订 线 班级 10会计3班 姓名 学号 - 广 东 商 学 院 答 题 纸（格式二） 课程 资产评估 　 20 12 －20 13 学年第 1 学期 成绩 　评阅人 评语： ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ 资产评估案例分析 ——二手房屋抵押价值评估 摘要：资产评估在我国作为行业已经走过了十几年的时间，并作为一个独立的专业化市场中介服务行业得到了社会的认可。在这十几年里，从全盘套用国外理论到逐步借鉴国外经验形成我国自己的资产评估理论体系，从而为资产评估在我国的健康发展打下了坚实的基础。随着我国经济的发展，资产评估涉及的理论越来越广，内容越来越丰富。本文讲首先介绍资产评估的理论框架，再以实际案例进行评估分析。 关键词：资产评估 价值 市场法 一、资产评估理论框架 资产评估是专业机构和人员,按照国家法律法规,根据特定目的,遵循评估原则,依照相关程序,选择适当的价值类型,运用科学方法,对资产价值进行评定和估算的行为。资产 算的行为。资产评估基本理论框架结构的基本内容主要包括： （1）资产评估本质是资产评估基本理论框架的逻辑起点，它受环境因素影响，同时又对环境具有反作用。 对环境具有反作用。 （2）资产评估的功能是资产评估在特定经济行为下在特定环境发挥作用的能力受制于资产评估的本质。 （3）资产评估假设是由资产评估本质决定的，是对环境中的不确定因素的推断或假定。 （4）资产评估目标也来源于资产评估本质特征，以资产评估假设为前提，反映了环境的要求，同时又影响着环境。 （5）资产评估原则是资产评估目标实现的保证，是为实现目标对资产评估工作提出的一般要求，是连接评估理论和评估实务的桥梁。 （6）资产评估规范处于资产评估基本理论结构的底层，它与评估实践紧密联系，是资产评估行为的准则。 评估时通常需要收集大量的资料、数据、运用适当的评估方法，依次进行分析判断、得出有效的评估结论。所用的评估方法，选用哪些数据、参数都会有所不同，因而评估结果也会有不小差别。评估时从资产评估的效率和相对合理角度看，按各种评估方法的特点，明确其最适宜发挥作用的范围选用好评估方法，将有利于提高资产评估的质量和效率，免除评估方法选用不当形成的风险。资产评估方法有以下三种： 成本法 成本法是通过估算被评估资产的重置成本和资产实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值，将重置成本扣减各种贬值作为资产评估价值的一种方法。 重置成本法既可用于评估资产的市场价值，也可用于评估资产的非市场价值，包括有限市场资产、专用资产以及以非产权变动为目的的评估。但是，成本法注重从成本耗费的角度评估资产价值，而某些资产的价值主要是由效用决定的，而非成本耗用，如企业整体资产，所以并非所用评估对象都适合采用重置成本法。 在使用重置成本法进行评估之前，我们需要先了解重置成本的含义及其计量。资产的重置成本简单地说就是资产的现行再取得成本，一般可以分为复原重置成本与更新重置成本。复原重置成本是指采用与被评估资产相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格和技术等，以现行价格购建与被评估资产相同的全新资产所发生的费用；更新重置成本是采用新型材料，并根据现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格购建与被评估资产相同功能的全新资产所发生的成本。需要注意的是，在计算重置成本时，如果同时拥有计算更新重置成本和复原重置成本的资料，应选择计算更新重置成本。重置成本的计算方法有多种： 重置核算法 重置成本=直接成本+间接成本 功能系数法 被估资产重置成本=参照物成交价× 被估资产重置成本=参照物重置成本× 价格指数法 被估资产重置成本=资产的历史成本× （定基物价指数） 被估资产重置成本=资产的历史成本× （环比物价指数） D.统计分析法 某类资产重置成本=某类资产原始成本× 在重置成本知识的基础上，成本法的评估公式有两个： 被评估资产评估值=复原重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值 该公式的重置成本是一种复原重置成本，运用价格指数法确定的重置成本就是复原重置成本，此时必须考虑其功能